Собственники нежилых зданий и управляющие компании. Взаимоотношения собственников нежилых помещений в тц завышенные тарифы, вопросы по местам общего пользования

Проблема

В июле 2014 года прошло собрание собственников, на котором нас выбрали Управляющей компанией. Цель деятельности - осуществлять общую хозяйственную деятельность, сбор денег и перечисление их ресурсоснабжающим организациям.

Мы заключили индивидуальные договора со всеми собственниками, в которых прописана их доля участия в общих расходах, зафиксированы показания приборов индивидуального учета расхода воды и электроэнергии.

Собственники нашего делового центра занимаются сдачей помещений в аренду.

В январе 2015 года поменялся собственник у одного из нежилых помещений. Реально мама отдала помещение дочке.

Находившийся ранее арендатор в этом помещении продолжил работу.

Надлежащего уведомления о смене собственника мы так и не получили, нам было сказано о переходе прав собственности только на словах, документов и свидетельств не представлено.

Дочка продолжала осуществлять текущие платежи по договору еще три месяца, но от подписания нового договора уклонялась.

В мае 2015 года мы получили письмо от арендатора этого помещения с предложением заключить договор с ним, т.к. по их мнению в настоящий момент у нас нет никакого договора и поэтому нет оснований для оплаты. На словах нам было сказано, что между собственником и арендатором заключен какой-то договор по управлению принадлежащим ей имуществом, который предполагает, что Арендатор может самостоятельно осуществлять все платежи, участвовать в управлении и прочее.

Есть судебная практика, что если мы заключим договор с Арендатором, то потеряем возможность требовать погашения задолженности от собственника. Что увеличивает наши риски неплатежа, т.к. арендаторы помещения более мобильны, чем собственники.

Остаток задолженности за 1 квартал Дочка-собственник оплачивать отказывается, т.к. по ее мнению с ней никто договора не заключал. Арендатор хочет заключить договор для осуществления платежей, но выдвигает ряд неудобных для нас условий по предоставлению документов и прочее.

Мы хотим ограничить потебление электроэнергии этому собственнику. Собственник - физ. лицо. Нежилое помещение сдано в аренду для коммерческой деятельности.

Как на правильно это сделать?

Согласно п. 119 Правил предоставления коммунальных услуг (постановление №354):

Если иное не установлено федеральными законами, указами Президента Российской Федерации, постановлениями Правительства Российской Федерации или договором, содержащим положения о предоставлении коммунальных услуг, исполнитель в случае неполной оплаты потребителем коммунальной услуги вправе после письменного предупреждения (уведомления) потребителя-должника ограничить или приостановить предоставление такой коммунальной услуги в следующем порядке:

а) исполнитель в письменной форме направляет потребителю-должнику предупреждение (уведомление) о том, что в случае непогашения задолженности по оплате коммунальной услуги в течение 30 дней со дня передачи потребителю указанного предупреждения (уведомления) предоставление ему такой коммунальной услуги может быть сначала ограничено, а затем приостановлено либо при отсутствии технической возможности введения ограничения приостановлено без предварительного введения ограничения. Предупреждение (уведомление) доводится до сведения потребителя путем вручения ему под расписку или направления по почте заказным письмом (с описью вложения);

б) при непогашении потребителем-должником задолженности в течение установленного в предупреждении (уведомлении) срока исполнитель при наличии технической возможности вводит ограничение предоставления указанной в предупреждении (уведомлении) коммунальной услуги с предварительным (за 3 суток) письменным извещением потребителя-должника путем вручения ему извещения под расписку;

в) при отсутствии технической возможности введения ограничения в соответствии с подпунктом «б» настоящего пункта либо при непогашении образовавшейся задолженности и по истечении 30 дней со дня введения ограничения предоставления коммунальной услуги исполнитель приостанавливает предоставление такой коммунальной услуги, за исключением отопления, а в многоквартирных домах также за исключением холодного водоснабжения — с предварительным (за 3 суток) письменным извещением потребителя-должника путем вручения ему извещения под расписку

Так согласно п. 114. 354 Постановления: При ограничении предоставления коммунальной услуги исполнитель временно уменьшает объем (количество) подачи потребителю коммунального ресурса соответствующего вида и (или) вводит график предоставления коммунальной услуги в течение суток.

При приостановлении предоставления коммунальной услуги исполнитель временно прекращает подачу потребителю коммунального ресурса соответствующего вида.

В случае, когда приостановление предоставления коммунальной услуги вызвано наличием у потребителя задолженности по оплате коммунальной услуги, исполнитель обязан опломбировать механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещения, которым пользуется потребитель-должник, и связанное с предоставлением ему коммунальных услуг.

Приостановление или ограничение предоставления коммунальных услуг не является расторжением договора, содержащего положения о предоставлении коммунальных услуг.

Согласно п. 117. Исполнитель ограничивает или приостанавливает предоставление коммунальной услуги, предварительно уведомив об этом потребителя, в случае:

а) неполной оплаты потребителем коммунальной услуги - через 30 дней после письменного предупреждения (уведомления) потребителя в порядке, указанном в настоящем разделе;

Вам нужно выяснить, не заключила ли эта собственница нежилого помещения прямые договоры с РСО, возможно она оплачивала по ним? Но в любом случае, если или нет у нее такие договоры, то вышеназванные требования абзаца 2 пункта 18 на нее распространяются.

Правила предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов

32. Исполнитель имеет право:

а) требовать внесения платы за потребленные коммунальные услуги, а также в случаях, установленных федеральными законами и договором, содержащим положения о предоставлении коммунальных услуг, - уплаты неустоек (штрафов, пеней);

Здравствуйте. Проведение общих собраний собственников в нежилых зданиях действительно регулируется ЖК РФ по аналогии. Уже давно дано разъяснение Высшего Арбитражного Суда РФ на эту тему. Судебная практика следует в унисон в этим документом.

ПЛЕНУМ ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 23 июля 2009 г. N 64
О НЕКОТОРЫХ ВОПРОСАХ
ПРАКТИКИ РАССМОТРЕНИЯ СПОРОВ О ПРАВАХ СОБСТВЕННИКОВ
ПОМЕЩЕНИЙ НА ОБЩЕЕ ИМУЩЕСТВО ЗДАНИЯ
В связи с вопросами, возникшими в судебной практике при разрешении споров о правах собственников объектов недвижимости (помещений) на общее имущество здания или сооружения (далее - здание), в котором расположены эти объекты, Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в соответствии со статьей 13 Федерального конституционного закона «Об арбитражных судах в Российской Федерации» постановляет дать арбитражным судам следующие разъяснения.
1. При рассмотрении споров, связанных с определением правового режима общего имущества здания, помещения в котором принадлежат на праве собственности нескольким лицам, судам необходимо исходить из следующего.
Регулирование отношений собственников помещений в многоквартирном доме, возникающих по поводу общего имущества, предусмотрено статьями 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации. Кроме того, отношения собственников помещений в любых объектах недвижимости, которые созданы в порядке долевого строительства, прямо урегулированы статьями 1 и 16 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».
Отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 ГК РФ.
В силу изложенного собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания.

Ответ юриста был полезен? + 0 - 0

Ответ юриста был полезен? + 2 - 0

Свернуть

Уточнение клиента

Обращались. Ответ получили, что не усматривают нарушения антимонопольного законодательства. Гражданские договорные отношения обращайтесь в суд.

получен
гонорар 46%

Юрист, г. Москва

10,0 рейтинг
эксперт

Даже если не качественно. Писали письма, даже ответ от них не получили. Собрана куча претензий и что суды выслушали и сочли, что ставка принята и собственники просто капризничают, чтобы не платить
Сергей

А на суде акты выполненных работ, договоры подрядчиками были истребованы и представлены?

Сложно сказать почему суд так решил, не видя самого решения суда. В суде УК должна была подтвердить факты оказания услуг. В этом соль всего доказывания по коммунальным услугам и содержанию.

Ответ юриста был полезен? + 0 - 0

Свернуть

Дармаев Александр

Юрист, г. Москва

1333 ответа
501 отзыв

Тут сложность в чём, что документы они никакие не хотят предоставлять, только через суд. И речь больше идёт об содержании и обслуживании, управлении, а тут тарифы законом не регламентируются, но при этом они ссылаются на решение общего собрания, где у них по голосам (метрам большинство). Да наверное нужно оспаривать их договор, тарифную ставку, но они мотивируют и будут ссылаться на решение общего собрания. Как доказывать, что эти тарифы на их услуги завышены? Они перечислили своей же созданной фирме в два или в три раза больше и всё.
Сергей

Все необходимые документы истребуете в судебном порядке, так и заявите, что самостоятельно не можете их взять и просите суд оказать содействие в сборе доказательств. На основании их документальных затрат, заявите ходатайство о назначении и проведении экспертизы по фактическим затратам фирмы на содержание и обслуживание. Если экспертиза даст заключение, что их фактические затраты гораздо меньше собираемых ими средств, тогда потребуете привести цены в соответствие с фактическими затратами, так как у вас договор именно на возмещение затрат)какие затраты - такое и возмещение).

Ответ юриста был полезен? + 0 - 0

Свернуть

Юрист

7,6 рейтинг
эксперт

Как доказывать, что эти тарифы на их услуги завышены?
Сергей

Есть другие аналогичные компании в вашем городе, с ними и можно сравнить, тут уже что то вырисовывается с монопольно высокой (экономически не обоснованной) ценой, например, т.к. возможности поменять УК в вашей ситуации нет. Суды это не воспримут, т.к. с точки зрения ГК все законно поскольку цены на данные услуги не регулируются, но в УФАС возможно вас и услышат

Ответ юриста был полезен? + 0 - 0

Свернуть

получен
гонорар 46%

Юрист, г. Москва

10,0 рейтинг
эксперт

Я всё же скину проект их договора позже и письма на которые они ссылаются.
Сергей

Конечно скиньте, я об этом просил еще в самом начале

Ответ юриста был полезен? + 0 - 0

Свернуть

Юрист, г. Москва

10,0 рейтинг
эксперт

Здравствуйте. С точки зрения действующего законодательства собственники владеющие основной долей в здании так и будут Вам навязывать Вам и управляющую компанию и тарифы, т.к. ВС РФ подтвердил позицию ВАС РФ и ничего с этим увы не сделать.

Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25
«О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»
41. В соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к отношениям собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающим по поводу общего имущества в таком здании, подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289 и 290 ГК РФ и 44 - 48 ЖК РФ.

Единственный шанс это обжаловать решение собрания, признать недействительным, только в части установления тарифов на содержание общего имущества… Шанс сразу скажу небольшой и обжаловать Вам его придется с точки зрения злоупотребления правом доминирующими собственниками в виду их недобросовестного поведения.

«Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2015)»
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.03.2015)
(Извлечение)
ВОПРОС 6. Может ли злоупотребление правом при совершении сделки являться основанием для признания ее недействительной?
ОТВЕТ. Согласно п. 3 ст. 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения (п. 4 ст. 1 ГК РФ).
В силу абзаца первого п. 1 ст. 10 ГК РФ не допускается осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).
В случае несоблюдения данного запрета суд на основании п. 2 ст. 10 ГК РФ с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.
Согласно п. 1 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. В силу п. 2 ст. 168 ГК РФ, если из закона не следует иное, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна.
Злоупотребление правом при совершении сделки нарушает запрет, установленный ст. 10 ГК РФ, поэтому такая сделка признается недействительной на основании ст. 10 и 168 ГК РФ.

Вам придется доказывать, что цены завышены, лучше всего с помощью оценочной экспертизы, которая комплексно установит необходимые расходы по каждой услуге.

Ответ юриста был полезен? + 1 - 0

Свернуть

Уточнение клиента

Спасибо вам за ответ. С этой стороны мы ещё не заходили. Возможно я воспользуюсь вашим советом. Хочу всех поблагодарить за ваше участие в разговоре.

Хотелось бы понять если подать иск и оспаривать договор ссылаясь на тариф и злоупотребление правом есть шанс, что суд начнёт разбираться в подсчётах или их необходимо подготовить самим и предоставить разницу ссылаясь на их расходы? Могу ли я затребовать через суд подтверждения этих расходов раз они на них ссылаются. Хотя фирмы то их они могли всё и проводить. Но всё же как лучше?

Уточнение клиента

Сбрасываю вам тоже договор и расчет их

Скан договор Проект и расчёт.pdf

Юрист

7,6 рейтинг
эксперт

Я плачу коммунальные услуги в аналогичном помещении меньше более чем в два раза. Есть приказ администрации города и Регионального представительства по тарифам где на содержание ОДН в жилых правда домах есть тарифы и расценки на все виды работ по содержанию и предоставлению этих услуг УК.
Сергей

Так все правильно, согласно ЖК есть у них полномочия утверждать тарифы на содержание общего имущества для нанимателей жилых помещений и для собственников когда в установленном порядке общим собранием не принято решение о способе управления МКД

ст. 156 Жилищного кодекса

Размер платы за пользование жилым помещением (платы за наем), платы за содержание жилого помещения для нанимателей жилых помещений по договорам социального найма и договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда и размер платы за содержание жилого помещения для собственников жилых помещений, которые не приняли решение о выборе способа управления многоквартирным домом, устанавливаются органами местного самоуправления (в субъектах Российской Федерации - городах федерального значения Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе - органом государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации, если законом соответствующего субъекта Российской Федерации не установлено, что данные полномочия осуществляются органами местного самоуправления внутригородских муниципальных образований).

это администрация города (муниципалы). А региональная комиссия (орган субъекта РФ) устанавливает плату когда УК на общем собрании не может утвердить ее размер т.к. собственники помещений уклоняются от принятия решения, статью ЖК сейчас точно не скажу.

Но в обоих случаях речь о жилых помещениях, аналогии закона настолько далеко тут не распространяются и даже если бы распространялись решение общего собрание в вашем случае как раз принято

Ответ юриста был полезен? + 0 - 0

Свернуть

получен
гонорар 46%

Юрист, г. Томск

8,8 рейтинг

Если рассказать всю пред историю, то ранее компания застройщик брала кредит в банке, потом не смогла его отдать и сразу банк начал манипулировать этой фирмой, появился на Кипре единственный учредитель, который якобы назначил директоров исполнять его волю и собирать денежки. Теперь данная фирма проиграла суд и должна крупную сумму и чтобы не платить банкротит себя и создаёт другую УК, чтобы дальше собирать денежки и за реальные услуги и немножко себе. Банк вроде бы должен быть доволен площади то остались, но вот незадача он взял в залог и места общего пользования, ранее в свидетельстве так и написано было «Места общего пользования» И теперь не понятно тащит только банк или и те кто управляют этой фирмой.
Сергей

Мое мнение по итогам обсуждения - вот так, урывками, всю картину трудно сложить и оценить все моменты. Нужно на прием к юристу со всеми документами. Единственный шанс, как мне представляется, оспорить действия данных товарищей - доказать злоупотребление правом при принятии решений во время голосования и взаимосвязь с компаниями, с которыми установлены завышенные в разы тарифы. Насколько он реален, сказать даже затрудняюсь, поскольку это явно отлаженная схема и суды будут длительными и непростыми.

Зубков Сергей Васильевич (25.10.2013 в 05:50:10)

Уважаемый Волков С.А. Следует иметь ввиду, что плата за содержание и ремонт жилого дома (как Вы назвали "обслуживание"), в котором Вы имеете в собственности нежилое помещение, не является жилищно- . В соответствии со ст.249 ГК РФ каждый участник обязан соразмерно своей доле участвовать в расходах по содержанию имущества, находящегося в долевой собственности. Собственниками МКД избран способ управления жилым домом - управление управляющей организацией, которой они вносят плату, выполняя обязанность, предусмотренную указанной статьёй. Вы обязаны подчиниться решению общего собрания собственников (ст.46 ЖК РФ) и также вносить плату этой УО. И даже если Вы этого не делаете, то УО не вправе применять какие-то репрессивные методы (отключать ком. ресурсы). Она должна цивилизованным путём решать проблему, возникшую между Вами. Этот путь предусмотрен приведённой статьёй ГК РФ. Ознакомьтесь. Статья 445. в обязательном порядке 1. В случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты. Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта. 2. В случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда. 3. Правила о сроках, предусмотренные пунктами 1 и 2 настоящей статьи, применяются, если другие сроки не установлены законом, иными правовыми актами или не согласованы сторонами. 4. Если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки. Удачи и взаимопонимания. Сергей. Мой ответ - Ваш отзыв.