Предварительный договор долгосрочной аренды нежилого помещения. Предварительный договор аренды нежилого помещения

Вопросы заключения, а также иные нюансы, которые сопровождают данную сделку, находятся в ведении гражданского законодательства. Именно Гражданский кодекс в статье 429 указывает нам на необходимость определения объекта недвижимости, который должен быть передан вашему оппоненту по сделке, за что вы получите соответствующую арендную плату.

Но часто возникают ситуации, когда составление договора аренды сразу, в том виде, в котором он должен сохраняться продолжительное время, невозможно. Одна из сторон не уверена в своей платежеспособности, и хочет попытаться вступить в роль арендатора, путём составления предварительного договора аренды. Естественно о таких намерениях принято сообщать заранее.

Многим такое соглашение между сторонами нужно для того, чтобы заранее предусмотреть все условия сделки, чтобы потом в настоящий договор можно было внести изменения. Таким образом, цель подобного договора однозначна и понятна.

Значение предварительного соглашения содержится в пункте 10 постановления Пленума Верховного суда No 13 от 25 января 2013 года. Данный документ говорит о том, что заключение подобных соглашений находится в ведении законодательства нашей страны, а руководствоваться при составлении такого соглашения необходимо Гражданским кодексом.

Целью предварительного заключения является формирование правовой основы, которая привлечена к дальнейшей эксплуатации недвижимости, которая имеется у арендодателя на момент составления предварительного договора.

Что внутри предварительного договора аренды нежилого помещения?

Данный документ содержит в себе информацию, которую можно смело сравнивать с настоящим договором аренды. Однако, всё же предварительный договор – это более сжатое соглашение, которое содержит в себе тезисное описание нюансов сделки.

Нюансы сделки:

Что содержится в пункте договора?

Предмет заключения

По распространенному заблуждению считается, что предметом предварительно составленного соглашения является недвижимое имущество, об аренде которого говорится в тексте. На самом деле это не так.

Информационное письмо Верховного Суда от 16 февраля 2001 года No 59 поясняет, что предметом предварительного соглашения является будущий договор, который будет составлен после того, как будет изучен предварительный, а также обстоятельства сложатся в пользу официального заключения отношений между субъектами.

Предметом договора являются будущие отношения, которые будут установлены между сторонами. Именно этот аспект должен учитываться при составлении.

Обязанности сторон

Осознавая то, что соглашение об аренде выступает перед нами в качестве акта организационного характера, появляется единственное обязательство, которое соответствует его предмету – это обязанность сторон заключить соглашение об аренде в установленный срок.

Об этом говорит Гражданского кодекса, а также информационное письмо Верховного суда под номером 59. Таким образом, можно сделать вывод, что на правовом режиме недвижимого имущества пункты договора никаким образом не отражаются.

А отношения имущественного характера между субъектами не возникают. В предварительном договоре аренды могут прописываться лишь те обязанности, которые возникают в случае, если дело дойдет до составления основного договора ренты.

Однако, составление является скорее правом, которое должны реализовать обе стороны. Обязанность ответить на составление бумаг появляется в случае, если одна сторона против его составления, а другая за.

Срок действия

ГК в статье 429 устанавливает необходимость отражения в предварительном соглашении вопросов сроков, которые должны быть оговорены сторонами до момента заключения основного. В случае, если стороны забыли упомянуть этот срок, или сознательно не прописали его, то его продолжительность будет равняться одному календарному году.

Вопрос определения сроков прописан в статье 190 Гражданского кодекса. В нём содержатся правила, которые подразумевают указание конкретной даты, либо же период времени, который рассчитывается в календарных днях.

Статья 190 ГК РФ. Определение срока

Установленный законом, иными правовыми актами, сделкой или назначаемый судом срок определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами.
Срок может определяться также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить.

При этом, определение Верховного суда No 2352 от 5 марта 2011 года постановляет, что в определении вопроса срока нельзя ставить в момент заключения договора аренды его на дату, когда той или иной стороной будут выполнены определенные условия. Срок должен быть четко прописан.

В случае, если же всё-таки стороны совершили оплошности и указали срок, который не подходит по формату к требованиям Гражданского кодекса, он будет признан неустановленным, и в соответствии со статьей 429 ГПК будет приравнен к одному календарному году.

Ответственность

В пятом пункте договора прописываются вопросы, которые связаны с наступлением ответственности сторон за те или иные действия или бездействие.

Так, в договоре очень часто встречаются следующие пункты.

Порядок разрешения споров

Необходимо посвятить пункт вопросу разрешения споров. В случае, если между сторонами возникают различные разногласия, а также споры, то они разрешаются путем осуществления переговоров.

В случае, если переговоры не помогли урегулировать подобную проблему, то странам необходимо обратиться в арбитражный суд, где в установленном законом порядке они предъявят свои доказательства и дождутся решения суда в ту или иную пользу.

Расторжение

Подобный документ может быть расторгнут по истечению срока его действия, чему будет предшествовать составление основного договора аренды. Также, в случае если сторонами достигнуто двустороннее соглашение, договор может быть расторгнут, при этом, основной составляться не будет.

В одностороннем порядке расторжение возможно в том случае, если одна из сторон не выполняет свои обязательства, более того, ее действия каким-либо образом ухудшают материальное положение оппонента.

В этом случае возможно осуществить расторжение договора в одностороннем порядке, как путем переговоров, так и путем обращения в судебную инстанцию.

Как продлить?

Для того, чтобы продлить данный договор еще на установленный срок, максимальная длительность которого составит один календарный год, сторонам необходимо составить дополнительное соглашение и приобщить его к договору.

Также, в случае, если срок истек достаточно давно, и появилась необходимость его продления, стороны могут составить между собой еще один подобный документ. Однако, для того, чтобы было осуществлено продление необходимо наличие согласия обеих сторон.

В случае, если консенсус не был достигнут, то данный вопрос не имеет место подниматься.

Составление предварительного договора аренды – это хорошая практика, и одновременно опыт, который поможет вам сориентироваться в том, на что следует обращать внимание при составлении основного.

Надеемся, что у вас не возникнет сложностей со своим оппонентом по сделке, и в будущем, по истечению срока договора, вы сможете составить основной, который окончательно закрепит сложившиеся между вами отношения по аренде.

Предварительный договор на аренду нежилого помещения (сроком до года)

ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫЙ ДОГОВОР N ___

на аренду нежилого помещения

(сроком до года)

г. ___________ "___"_________ ____ г.

Далее именуем__ "Сторона-1", в лице ______________, действующ___ на основании ______________, с одной стороны, и _____________, далее именуем__ "Сторона-2", в лице ______________, действующ___ на основании ______________, с другой стороны, в дальнейшем именуемые как "стороны", по результатам проведенных переговоров заключили следующий договор:

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1. Стороны договорились о подготовке и заключении в последующем договора аренды нежилого помещения (далее - "основной договор") по адресу: __________________, расположенного на ____ этаже здания и включающего в себя _____ комнаты общей площадью _____ кв. м, в состоянии, позволяющем его нормальную эксплуатацию, обеспеченного теплом, водой, электроэнергией, телефонной связью, каналами электронной связи.

По основному договору аренды Сторона-1 будет выступать Арендатором, а Сторона-2 - Арендодателем помещения. Указанное помещение будет сдаваться в аренду для __________________________________.

Сторона-1 не вправе менять назначение передаваемого в аренду нежилого помещения.

1.2. Помещение принадлежит Стороне-2 на праве собственности, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права собственности, выданным ____________ "__"________ ___ г. регистрационный номер __________, кадастровый номер ____________.

1.3. Срок действия основного договора - ___________ месяцев.

1.4. Помещение должно быть передано в аренду не позднее ____ дней с момента подписания основного договора. Передача помещения в аренду и его возврат Арендодателю оформляются актами приема-передачи помещения (передаточными актами), в которых указывается техническое состояние помещения на момент передачи. Указанные акты должны быть подписаны уполномоченными представителями сторон и скреплены печатями.

1.5. Помещение передается в аренду вместе с мебелью и оборудованием, которые указаны в описи (Приложение ______ к договору).

1.6. Капитальный ремонт помещения запланирован с __________ ____ г. по __________ ____ г. Капитальный ремонт проводит Сторона-1 (или Сторона-2). В случае невозможности использования помещения во время капитального ремонта в соответствии с его назначением действие настоящего договора приостанавливается на период проведения капитального ремонта двухсторонним актом.

1.7. Сторона-2 несет ответственность за недостатки сданного в аренду по основному договору помещения, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения основного договора Сторона-2 не знала об этих недостатках.

2. ЦЕНА ДОГОВОРА

2.1. Размер арендной платы составляет _____ (_________) рублей в месяц, включая __% НДС - ____ (_________) рублей. Арендная плата будет перечисляться Арендатором ежемесячно в порядке и в сроки, определенные в основном договоре.

2.2. Внесение арендной платы будет осуществляться путем безналичного перечисления денежных средств на банковский счет Арендодателя.

2.3. Арендная плата включает плату за пользование помещением, комплект ключей, охрану, оформление пропусков для сотрудников и посетителей Арендатора, плату за пользование местами для парковки, телефон, каналы электронной связи, коммунальные и эксплуатационные платежи.

3. СРОКИ РЕАЛИЗАЦИИ НАМЕРЕНИЙ СТОРОН

3.1. Настоящий договор является предварительным и содержит основные условия договора аренды, который будет заключен в последующем.

3.2. Стороны обязуются заключить основной договор в срок до "___"________ _____ г. До указанной даты Сторона-2 обязуется не заключать с третьими лицами аналогичных предварительных договоров либо договоров аренды на указанное в п. 1.1 настоящего договора нежилое помещение.

3.3. В случае если одна из сторон будет уклоняться от заключения основного договора, вторая сторона вправе обратиться в арбитражный суд г. ___________ с требованием о понуждении заключить договор.

3.4. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки.

4. ПОРЯДОК РАЗРЕШЕНИЯ СПОРОВ

4.1. Споры, вытекающие из настоящего договора, решаются сторонами путем переговоров.

4.2. В случае если стороны не достигли взаимного согласия, споры рассматриваются в соответствии с действующим законодательством и могут передаваться в арбитражный или третейский суд, состоящий из представителей сторон и одного независимого арбитра.

5. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

5.1. Договор вступает в силу с момента его подписания и действует до момента заключения между Стороной-1 и Стороной-2 договора аренды вышеуказанного помещения, но не далее даты, указанной в п. 3.2.

5.2. Договор может быть расторгнут в случаях, предусмотренных действующим законодательством РФ.

5.3. Во всем остальном, не предусмотренном настоящим договором, стороны будут руководствоваться действующим законодательством РФ.

5.4. Договор составлен на русском языке в двух экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, по одному экземпляру для каждой из сторон.

6. РЕКВИЗИТЫ СТОРОН

ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫЙ ДОГОВОР

аренды нежилого помещения

дата и место подписания

___ (наименование, ФИО) ___, далее именуем__ "Арендатор", в лице ___ (должность, ФИО) ___, действующ__ на основании ___ (Устава, положения, доверенности или паспорта) ___, с одной стороны, и ___ (наименование, ФИО) ___, далее именуем__ "Арендодатель", в лице ___ (должность, ФИО) ___, действующ__ на основании ___ (Устава, положения, доверенности или паспорта) ___, с другой стороны, вместе именуемые "Стороны", заключили настоящий предварительный Договор о нижеследующем:

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1. Стороны обязуются заключить в срок __________ с момента подписания

настоящего Договора договор аренды нежилого помещения (далее -

"основной договор"), находящегося по адресу: _________________,

расположенного на ____ этаже здания с кадастровым номером ________ и

включающего в себя ___ (перечень имущества) ___,

состоящего из _____ комнат площадью _____ кв. м (далее - помещение).

1.2. Помещение принадлежит Арендодателю на праве ______________________

__________________ (собственности, хозяйственного ведения, оперативного управления) _,

что подтверждается ___________________________

(Свидетельством о государственной регистрации права

собственности, актом собственника о закреплении

имущества за унитарным предприятием или учреждением,

договором и т.п.)

от "___"__________ ____ г. N ___.

Вариант для случаев, когда имущество принадлежит Арендодателю на праве хозяйственного ведения или оперативного управления: согласие собственника на передачу имущества в аренду выражено в: ____________________.

2. АРЕНДНАЯ ПЛАТА

2.1. Стороны договорились, что арендная плата по основному договору будет составлять _______ руб. в _______________ (указать период) и включает (вариант: не включает) плату за пользование местами для парковки, коммунальные и эксплуатационные платежи.

2.2. Порядок и сроки внесения арендной платы Стороны обязуются согласовать в основном договоре.

3. РАЗРЕШЕНИЕ СПОРОВ

3.1. Споры, возникающие в связи с исполнением настоящего Договора, разрешаются Сторонами путем переговоров и/или путем направления претензий. Сторона, получившая претензию, обязана направить уведомление о ее получении в течение _________ с момента получения. Ответ по существу должен быть направлен Стороной в течение _________ с момента получения претензии.

3.2. В случае если Стороны не достигли согласия или если одна из Сторон будет уклоняться от заключения основного договора. Стороны вправе передать дело в суд по правилам подсудности, установленным действующим законодательством Российской Федерации.

4. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

4.1. Изменения и дополнения, дополнительные соглашения к настоящему Договору действительны при условии, если они совершены в письменной форме и подписаны надлежаще уполномоченными представителями Сторон.

4.2. Уведомления считаются направленными надлежащим образом, если они посланы заказным письмом или доставлены курьером по юридическим (почтовым) адресам Сторон с получением под расписку уполномоченными должностными лицами.

4.3. Настоящий Договор совершен в двух экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, по одному для каждой из Сторон.

4.4. В остальном, не предусмотренном настоящим Договором, Стороны руководствуются действующим законодательством Российской Федерации.

4.5. Неотъемлемыми частями настоящего Договора являются: копия технического паспорта, выписка из технического паспорта БТИ, экспликация и поэтажный план с указанием площади помещения.

5. ЮРИДИЧЕСКИЕ АДРЕСА СТОРОН

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора (п. 4 ст. 429 ГК РФ).

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора (п. 3 ст. 429 ГК РФ). В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (п. 3 ст. 607 ГК РФ).

Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 608 ГК РФ).

В соответствии с п. 2 ст. 295, п. 1 ст. 297, п. п. 1 - 4 ст. 298 ГК РФ предприятие не вправе сдавать в аренду недвижимое имущество, принадлежащее ему на праве хозяйственного ведения, или иным способом распоряжаться этим имуществом без согласия собственника.

Казенное предприятие вправе отчуждать или иным способом распоряжаться закрепленным за ним имуществом лишь с согласия собственника этого имущества.

Частное учреждение не вправе отчуждать либо иным способом распоряжаться имуществом, закрепленным за ним собственником или приобретенным этим учреждением за счет средств, выделенных ему собственником на приобретение такого имущества.

Автономное учреждение без согласия собственника не вправе распоряжаться недвижимым имуществом и особо ценным движимым имуществом, закрепленным за ним собственником или приобретенным автономным учреждением за счет средств, выделенных ему собственником на приобретение такого имущества.

Бюджетное учреждение без согласия собственника не вправе распоряжаться особо ценным движимым имуществом, закрепленным за ним собственником или приобретенным бюджетным учреждением за счет средств, выделенных ему собственником на приобретение такого имущества, а также недвижимым имуществом.

Казенное учреждение не вправе отчуждать либо иным способом распоряжаться имуществом без согласия собственника имущества.

В соответствии с п. 5 ст. 429 и п. 4 ст. 445 ГК РФ в случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки.

Предварительный договор аренды нежилого помещения

г. _________ «___»________ 200_г.

Общество с ограниченной ответственностью «_________», именуемое в дальнейшем «Арендодатель», в лице _________, действующего на основании Устава, с одной стороны, и _______________________________________, именуемое в дальнейшем «Арендатор», расположенное по адресу __________________________________________, в лице _________________________________, действующего на основании ________________, с другой стороны, совместно именуемые «Стороны», а по отдельности - «Сторона», заключили настоящий Предварительный договор аренды нежилого помещения (далее по тексту «Предварительный договор») о нижеследующем:

ПРИНИМАЯ ВО ВНИМАНИЕ, ЧТО:

Арендодатель является Инвестором строительства _________, расположенного по адресу: _________, именуемое в дальнейшем «Здание» на основании Договора № _________ об инвестировании строительства _________.

Арендодатель желает сдать в аренду нежилое помещение (далее по тексту - «Помещение»), находящееся на _ (______) этаже _________здания (далее по тексту - «Здание»), а Арендатор желает арендовать Помещение. План расположения и планировки помещения является неотъемлемым Приложением № 1 к настоящему Предварительному договору. Площадь Помещения ориентировочно составляет ________(___________________________) кв.м. Площадь Помещения уточняется Сторонами по результатам замеров бюро технической инвентаризации.

Стороны договорились о нижеследующем:

1. Предмет Предварительного Договора

1.1. Предметом настоящего Предварительного договора является обязательство Сторон заключить Основной договор аренды нежилого помещения (далее по тексту - «Основной договор») в течение _________ календарных дней с момента уведомления Арендатора Арендодателем об утверждении Акта приемочной комиссии о вводе Здания в эксплуатацию.

1.2. Все условия Основного договора изложены в Приложении № 2 к настоящему Предварительному договору, которое является его составной и неотъемлемой частью.

2. Обязанности Сторон

2.1. Стороны обязуются заключить Основной договор на условиях, согласованных ими при заключении настоящего Предварительного договора и содержащихся в Проекте Основного договора (Приложение №2 к настоящему Предварительному договору).

2.2. В срок, не превышающий _________ банковских дней с момента подписания настоящего Предварительного договора, Арендатор обязуется выплатить Арендодателю обеспечительный взнос в размере рублевого эквивалента __________ (_________________________________________) долларов США, кроме того НДС (18%), что составляет рублевый эквивалент _________ (__________________________) долларов США (далее по тексту - «Обеспечительный взнос»), в качестве обеспечения исполнения обязательства, предусмотренного настоящим Предварительным договором. Обеспечительный взнос покрывает Базовую арендную плату (как она определена в Основном договоре) за последние _________месяца последнего года аренды Помещения. Рублевый эквивалент определяется по курсу доллара США по отношению к рублю, устанавливаемому Банком России на дату платежа.

2.3. В случае если Арендатор выполнит надлежащим образом свое обязательство по настоящему Предварительному договору, т. е. в установленный настоящим Предварительным договором срок заключит с Арендодателем Основной договор, вся сумма Обеспечительного взноса будет принята Арендодателем в качестве обеспечения исполнения обязательств Арендатора по Основному договору. При условии надлежащего выполнения Арендатором своих обязательств по Основному договору вся сумма Обеспечительного взноса будет принята Арендодателем в качестве Базовой арендной платы за последние _________ месяца срока Аренды.

2.4. Арендодатель, одновременно с подписанием настоящего Предварительного договора, обязуется предоставить Арендатору следующие документы:

Копия устава ООО «_________» со всеми изменениями и дополнениями к нему, заверенная Арендодателем

Копия свидетельства о регистрации ООО «_________», заверенная Арендодателем

Нотариально заверенная копия свидетельства о постановке на налоговый учет ООО «_________»

Копия приказа о назначении генерального директора ООО «_________», заверенная Арендодателем.

2.5. Помещение для производства отделочных работ передается Арендодателем Арендатору по Акту допуска в Помещение для производства работ. Форма Акта допуска в Помещение для производства работ содержится в Приложении № 3 к настоящему Предварительному договору.

2.6. На момент допуска Арендатора в Помещение состояние Помещения должно соответствовать требованиям, указанным в техническом задании, являющимся Приложением №4 к настоящему договору.

2.7. Арендатор обязуется осуществить Отделочные работы в Помещении в соответствии со всеми государственными и иными разрешениями, необходимыми для выполнения таких работ, с применением высококачественных сертифицированных материалов, отвечающих, в том числе, требованиям противопожарной безопасности, при соблюдении норм отделки, устанавливаемых Арендодателем. Развернутое описание Отделочных работ Арендатора должно быть представлено Арендодателю на предварительное письменное утверждение.

2.8. Одновременно с подписанием настоящего Предварительного договора Арендатор обязуется предоставить Арендодателю следующие документы:

Копию документа, подтверждающего полномочия лица, подписавшего настоящий Предварительный договор, заверенную Арендатором

учредительные документы юридического лица (Арендатора) - нотариально заверенные копии

свидетельство о регистрации юридического лица (Арендатора) – нотариально заверенная копия

свидетельство о постановке на учет в налоговом органе юридического лица (Арендатора) – нотариально заверенная копия.

3. Срок действия Предварительного договора

3.1. Настоящий Предварительный договор вступает в силу с момента его подписания Сторонами и прекращает свое действие с момента вступления в законную силу Основного договора.

3.2. Пункты 2.2. и 2.3. настоящего Предварительного договора сохраняют свою силу в течение всего срока действия Основного договора.

4. Ответственность Сторон

4.1. В случае отказа Арендатора от заключения Основного договора на условиях, изложенных в Приложении №2 к настоящему Предварительному Договору, Арендодатель в безусловном порядке удерживает сумму Обеспечительного взноса.

4.2. В случае просрочки исполнения обязательства по заключению Основного договора на срок более чем на _________ календарных дней Арендатор уплачивает Арендодателю штраф в размере рублевого эквивалента _________долларов США за каждый день такой просрочки рублевый эквивалент определяется по курсу Банка России на день оплаты.

4.3. Просрочка исполнения обязательства Арендатора по заключению Основного договора, предусмотренного п. 4.2. настоящего Предварительного договора, в течение _________ и более календарных дней, считается отказом заключить Основной договор и влечет последствия, предусмотренные п. 4.1. настоящего Предварительного договора.

4.4. В случае отказа Арендатора от заключения Основного договора ему не компенсируются расходы, понесенные на осуществление отделочных и других работ в Помещении, а все неотделимые улучшения, произведенные в Помещении, становятся собственностью Арендодателя.

4.5. За несвоевременную оплату, предусмотренную п. 2.2. настоящего Предварительного договора, Арендатор оплачивает Арендодателю пеню в размере _________ процента от суммы задолженности за каждый день просрочки платежа.

4.6. Применение мер ответственности, предусмотренных п.п. 4.1. – 4.4. настоящего Предварительного Договора, не лишает Арендодателя права обратиться в суд с требованием о понуждении Арендатора заключить Основной Договор.

5. Обстоятельства непреодолимой силы

5.1. Стороны освобождаются от ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по Основному договору, если невозможность их исполнения явилась следствием обстоятельств непреодолимой силы, таких, как стихийные бедствия, войны, вооруженные конфликты, массовые гражданские беспорядки, эпидемии и т.д. при условии, что они непосредственно влияют на выполнение обязательств по настоящему Предварительному договору.

5.2. Возникновение и сроки действия обстоятельств непреодолимой силы, предусмотренных п. 5.1. настоящего Предварительного договора, должны быть подтверждены надлежащим документом уполномоченных государственных органов.

6. Порядок разрешения споров

6.1. Споры, возникающие между Сторонами по обязательствам, вытекающим из условий настоящего Предварительного договора, разрешаются Сторонами путем переговоров, а также в порядке досудебного урегулирования споров в соответствии с действующим законодательством.

6.2. При невозможности урегулирования спора в порядке, предусмотренном п. 6.1. настоящего Предварительного договора, Стороны передают спорный вопрос на разрешение в Арбитражный суд г. _________.

7. Расторжение Предварительного договора

7.1. Настоящий Предварительный договор может быть расторгнут только по взаимному соглашению Сторон.

7.2. Настоящий Предварительный договор может быть расторгнут по требованию Арендодателя в случае, если Арендатор не выплатит Арендодателю Обеспечительный взнос, сроки выплаты и размер которого определены в п. 2.2. настоящего Предварительного договора.

8. Дополнительные условия

8.1. Все изменения и дополнения к настоящему Предварительному договору должны быть совершены в письменной форме и подписаны уполномоченными представителями Сторон.

8.2. Условия настоящего Предварительного договора носят конфиденциальный характер и не подлежат разглашению без письменного согласия на то другой Стороны, за исключением случаев, прямо установленных действующим законодательством.

8.3. Ни одна из Сторон не вправе передавать свои права по настоящему Предварительному договору третьей стороне без предварительного письменного согласия другой Стороны.

8.4. В случаях, не предусмотренных настоящим Предварительным договором, Стороны руководствуются действующим законодательством Российской Федерации.

8.5. Настоящий Предварительный договор составлен в двух экземплярах, имеющих равную юридическую силу, по одному для каждой из Сторон.

8.6. Неотъемлемой и составной частью настоящего Предварительного договора являются:

· Приложение № 1 – План расположения и планировки Помещения

· Приложение № 2 – Проект Договора аренды нежилого помещения и Приложения к нему на __ (______________________________) листах

· Приложение № 3 – Форма Акта допуска в Помещение для производства работ.

Договор

аренды нежилого помещения предварительный

г. [место заключения договора] [число, месяц, год]

[Наименование организации-арендодателя], в лице [должность, Ф. И. О.], действующего на основании [устава, положения, доверенности], именуемое в дальнейшем «Арендодатель», с одной стороны, и

[Наименование организации-арендатора], в лице [должность, Ф. И. О.], действующего на основании [устава, положения, доверенности], именуемое в дальнейшем «Арендатор», с другой стороны, а вместе именуемые «Стороны», заключили предварительный договор о нижеследующем:

Предмет договора

1.1. По настоящему предварительному договору Стороны обязуются заключить договор аренды нежилого помещения в здании, строящемся Арендодателем по договору инвестирования N [значение] от [число, месяц, год], в течение [значение] дней с момента государственной регистрации права собственности Арендодателя, но не позднее [число, месяц, год].

1.2. По договору аренды Арендодатель обязуется предоставить Арендатору за плату нежилое помещение во временное владение и пользование (далее — Основной договор).

1.3. Подлежащее передаче в аренду нежилое помещение, ориентировочно общей площадью [значение] кв. м, находится на [значение] этаже в здании, расположенном по адресу: [вписать нужное] (далее — Объект).

1.4. На момент заключения Основного договора площадь Объекта может быть уточнена на основании сведений ФГУП «Ростехинвентаризация», полученных Арендодателем.

1.5. Объект должен использоваться Арендатором для [указать целевое назначение объекта].

1.6. Передаваемый в аренду Объект свободен от любых прав третьих лиц и иных обременений.

1.7. Срок действия Основного договора с [число, месяц, год] по [число, месяц, год].

1.8. Объект должен быть передан в аренду не позднее [значение] дней с момента подписания Сторонами Основного договора.

1.9. Передача Объекта в аренду и его возврат Арендодателю оформляются актами приема-передачи помещения, в которых указывается техническое состояние помещения на момент передачи.

Права и обязанности сторон

2.1. Арендодатель обязуется:

2.1.1. Заключить с Арендатором Основной договор на условиях и в сроки, согласованные Сторонами при заключении настоящего предварительного договора.

2.1.2. Передать Арендатору Объект в срок, указанный в п. 1.7. настоящего предварительного договора, на основании акта приема-передачи помещения, а также все относящиеся к арендуемому Объекту документы, необходимые для его эксплуатации.

2.1.3. Передать Арендатору Объект в состоянии, соответствующем условиям договора и его назначению.

2.1.4. Производить капитальный ремонт Объекта за свой счет.

2.2. Арендодатель вправе:

2.2.1. Потребовать от Арендатора досрочного внесения арендной платы в установленный им срок в случае существенного нарушения Арендатором сроков внесения арендной платы.

2.2.2. Потребовать расторжения договора и возмещения убытков, если Арендатор пользуется Объектом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением Объекта.

2.2.3. В случае не возврата или несвоевременного возврата арендованного Объекта потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

2.3. Арендатор обязуется:

2.3.1. Заключить с Арендодателем Основной договор на условиях и в сроки, согласованные Сторонами при заключении настоящего предварительного договора.

2.3.2. Использовать Объект исключительно по его назначению и в целях, предусмотренных настоящим предварительным договором.

2.3.3. Своевременно вносить арендную плату за пользование Объектом.

2.3.4. Поддерживать Объект в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание Объекта.

2.3.5. Не проводить реконструкции Объекта, переоборудования и других капитальных ремонтных работ без письменного согласия Арендодателя.

2.3.6. Неотделимые улучшения арендуемого Объекта производить только с письменного разрешения Арендодателя.

2.3.7. При прекращении договора аренды вернуть Арендодателю Объект в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа.

2.4. Арендатор вправе:

2.4.1. Истребовать от Арендодателя арендуемый Объект в соответствии со статьей 398 Гражданского кодекса Российской Федерации и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением в случае непредставления Арендодателем арендуемого Объекта в указанный в договоре аренды срок.

2.4.2. При обнаружении недостатков сданного в аренду Объекта, полностью или частично препятствующих пользованию им, по своему выбору:

— потребовать от Арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков Объекта, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков Объекта;

— непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом Арендодателя;

— потребовать досрочного расторжения договора аренды.

2.4.3. Потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние Объекта существенно ухудшились.

2.4.4. С письменного согласия Арендодателя сдавать арендованный Объект в субаренду.

2.4.5. В случае нарушения Арендодателем обязанности по производству капитального ремонта, по своему выбору:

— произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с Арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;

— потребовать соответственного уменьшения арендной платы;

— потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

2.4.6. Заключить договор аренды на новый срок, письменно уведомив Арендодателя о желании заключить такой договор, в срок [вписать нужное].

Обеспечение исполнения обязательства

3.1. В качестве обеспечения исполнения обязательства, предусмотренного настоящим предварительным договором, Арендатор обязуется выплатить Арендодателю обеспечительный платеж в размере [цифрами и прописью] рублей в течение [значение] календарных дней с момента подписания настоящего предварительного договора.

3.2. При заключении Сторонами Основного договора перечисленная сумма обеспечительного платежа [возвращается Арендатору/засчитывается в счет арендных платежей по договору аренды].

3.3. В случае уклонения Арендодателя от заключения Основного договора обеспечительный платеж подлежит возврату Арендатору в полном объеме.

3.4. В случае уклонения Арендатора от заключения Основного договора Арендодатель в безусловном порядке удерживает сумму обеспечительного платежа.

Арендная плата по основному договору

4.1. По предварительной договоренности между Сторонами размер арендной платы составляет [цифрами и прописью] рублей, в том числе НДС [вписать нужное].

4.2. Арендная плата будет включать [плату за пользование помещением/плату за коммунальные и эксплуатационные услуги/плату за каналы электронной связи/плату за телефон/плату за пользование местами для парковки].

4.3. Не позднее [значение] числа каждого месяца, начиная со дня подписания Сторонами Основного договора, Арендатор уплачивает в пользу Арендодателя арендную плату путем перечисления денежных средств на расчетный счет Арендодателя в банке.

4.4. Обязанность Арендатора по уплате арендной платы считается исполненной с даты [списания денежных средств с расчетного счета Арендатора/поступления денежных средств на расчетный счет Арендодателя].

Ответственность сторон

5.1. В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения своих обязательств по настоящему договору Стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

5.2. В случае, если одна из Сторон будет уклоняться от заключения Основного договора, вторая Сторона вправе обратиться в арбитражный суд с требованием о понуждении заключить договор.

5.3. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения Основного договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки.

5.4. Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду Объекта, полностью или частично препятствующие пользованию им.

5.5. В случае просрочки передачи Объекта в аренду Арендодатель выплачивает Арендатору неустойку в размере [значение] процентов от суммы месячной арендной платы за каждый день просрочки.

5.6. За несвоевременное внесение арендной платы Арендатор выплачивает Арендодателю неустойку в размере [значение] процентов от суммы задолженности за каждый день просрочки платежа.

Порядок изменения и расторжения основного договора

6.1. Все изменения и дополнения к настоящему предварительному договору и Основному договору оформляются дополнительными соглашениями Сторон в письменной форме, которые являются неотъемлемой частью настоящего предварительного договора и Основного договора.

6.2. Переход права собственности на сданный в аренду Объект к другому лицу не является основанием для изменения и расторжения Основного договора.

6.3. Основной договор может быть расторгнут досрочно в судебном порядке по требованию Арендодателя в случаях, когда Арендатор:

— пользуется Объектом с существенным нарушением условий договора аренды или назначением Объекта либо с неоднократными нарушениями;

— существенно ухудшает состояние Объекта;

— более двух раз подряд по истечении установленного договором аренды срока платежа не вносит арендную плату.

Арендодатель уведомляет Арендатора о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок путем направления письменного предупреждения [указать способ направления предупреждения].

6.4. Основной договор может быть расторгнут досрочно в судебном порядке по требованию Арендатора в случаях, когда:

— Арендодатель не предоставляет Объект в пользование Арендатору либо создает препятствия пользованию Объектом в соответствии с условиями договора аренды или назначением Объекта;

— переданный Арендатору Объект имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены Арендодателем при заключении договора, не были заранее известны Арендатору и не должны были быть обнаружены Арендатором во время осмотра Объекта при заключении договора аренды;

— Арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт Объекта;

— Объект в силу обстоятельств, за которые Арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Порядок разрешения споров

7.1. Споры и разногласия, которые могут возникнуть при исполнении настоящего договора, будут по возможности разрешаться путем переговоров между Сторонами.

7.2. В случае, если Стороны не придут к соглашению, споры разрешаются в судебном порядке в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

Заключительные положения

8.1. Настоящий договор является предварительным и содержит основные условия договора аренды, который будет заключен Сторонами в последующем.

8.2. Настоящий предварительный договор составлен в двух экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, по одному экземпляру для каждой из Сторон.

8.3. Настоящий предварительный договор вступает в силу с момента его подписания и действует до заключения Сторонами договора аренды.

8.4. Основной договор аренды подлежит государственной регистрации, расходы по которой осуществляет [Арендатор/Арендодатель].

8.5. В случаях, не предусмотренных настоящим предварительным договором, Стороны руководствуются действующим законодательством Российской Федерации.

Реквизиты и подписи сторон

Арендодатель Арендатор

[вписать нужное] [вписать нужное]

[должность, подпись, инициалы, [должность, подпись, инициалы,

фамилия] фамилия]

На сегодняшний день, для сдачи помещения во временное пользование третьему лицу, необходимо составить соглашение об аренде. На основании такого документа, стороны закрепляют права и обязанности в правовой форме.

С помощью такого документа можно защитить свои права, а также избежать различных правовых конфликтов, которые могут возникнуть между сторонами.

На законодательном уровне, типовая форма такого договора не утверждена. Это означает, что стороны могут самостоятельно определять, какие условия будут предусмотрены договором, однако они не должны противоречить требованиям закона.

Однако не всегда по каким-либо объективным причинам стороны могут заключить соглашение здесь и сейчас. В связи с этим участники правоотношения могут составить и подписать предварительное соглашение об аренде нежилого объекта.

Если стороны не обладают специальными знаниями в области юриспруденции, то рекомендуем обратиться для составления предварительного соглашения к специалисту.

В случае, когда такой возможности нет, то прежде чем составлять документ необходимо ознакомиться со всеми требованиями, которые предъявлены к нему, действующим законодательством.

При составлении документа, в нем обязательно должны быть отражена следующая информация:

Сведения о дате и месте составления документа;
Сведения о сторонах правоотношения. Необходимо указать данные в соответствии с документами, которые подтверждают их личности. Когда в качестве стороны выступает юридическое лицо, указываются данные об учредительных документах, а также сведения о лице, которое является представителем организации;
Сведения о предмете соглашения. Указывается его место расположение, площадь, кадастровые и технические данные;
Сведения о периоде, на который заключено соглашение;
Сведения об арендной стоимости объекта, а также о порядке внесения денежных средств арендодателю;
Информацию о правах и обязанностях каждой стороны;
Дополнительные данные, которые могут быть включены в соглашение на основании согласования сторон;
Подписи каждой стороны и их реквизиты.

Требования к форме и содержанию предварительного договора аренды нежилого помещения

Предварительное соглашение может быть заключено только в той форме, что и заключается основной договор. Для соглашения об аренде, предусмотрена письменная форма.

Обратите внимание на то, что если сторонами не будут соблюдены эти требования, то соглашение будет признано не имеющим юридической силы.

Для соглашения об аренде, которое заключается сроком более чем на 1 год, предусмотрена обязательная государственная регистрация. Для предварительного соглашения, даже если в последующем основной договор будет заключён сроком на 1 год, государственная регистрация не нужна.

Такое правило установлено в связи с тем, что факт заключения предварительного соглашения нельзя рассматривать как сделку в отношении имущества. Основная цель такого документа – закрепление обязательства участников о последующем заключении договора.

Сторонами важно помнить, что в текст документа должны быть внесены обязательные условия, без которых соглашение не получит юридической силы.

К таким условиям относятся:

Сведения о предмете соглашения, то есть об объекте, который будет передан во временное пользование;
Сведения о каждом из участников правоотношения;
Информация о стоимости арендной платы.

Определение срока заключения основного договора

Гражданское законодательство содержит требование, в соответствии с которым в предварительное соглашение об аренде помещения, имеющего статус нежилого, должна быть включена информация о том, в течение какого периода сторонами будет исполнено обязательство по заключению основного договора.

В случаях, когда сторонами такой период самостоятельно не предусмотрен в тексте договора, он равен одному году, с момента подписания документа.

Если до истечение указанного в соглашении срока, ни одна из сторон не заявила о своем намерении заключить основной документ, то взаимные права и обязанности по истечению этого срока признаются прекращенными.

Указанный соглашением срок считается пресекательным, то есть по его истечению, стороны уже не могут заявить требования об исполнении тех обязанностей, которые были отражены в тексте соглашения.

Стороны могут несколькими способами установить период, при наступлении которого они должны оформить основное соглашение.

В тексте документа может быть указана определенная календарная дата, или какое-то событие, при наступлении которого, участниками оформляется соглашение.

Обратите внимание на то, что не допускается указывать момент заключения соглашения в зависимости от действий какой-либо из сторон, дате окончания работ по строительству, осуществления регистрации прав лица, являющегося потенциальным арендодателем.

Обусловлен такой запрет тем, что указанные события зависят от воли конкретного участника и не носят объективный характер.

При заключении сделок между несколькими юридическими лицами важно своевременно составить письменный договор, в котором будет отражено желание одной стороны вступить во взаимоотношения. В частности, это касается договора аренда нежилых помещений. Когда сразу составить окончательный договор нет возможности, а у потенциального арендатора есть опасения потерять объект, на помощь придет предварительный договор.

Понятие и значение правого института

Действующим законодательством РФ форма предварительного договора аренды нежилого помещения не утверждена. Несмотря на это, существуют нормативы, несоблюдение которых влечёт за собой признание сделки недействительной.

Во-первых, согласно пункту 3 статьи 607 ГК РФ объект аренды должен быть чётко определён , то есть нужно указать индивидуальные характеристики, присущие только данному объекту.

Во-вторых, согласно статье 608 ГК РФ арендодателем может выступать только собственник помещения (или лицо, действующее по доверенности, либо в рамках закона).

В некоторых случаях, в частности, на этапе строительства, выполнение требуемых условий невозможно . Выходом как раз служит заключение предварительного договора. отражает требования, предъявляемые к содержанию рассматриваемого договора.

Важно заметить, что имущественные отношения между участниками не возникают. Предметом договора является не помещение , как может показаться на первый взгляд, а необходимость подписания основного договора по истечению заданного времени.

Заключение сделки такого рода носит правовой характер , организуя взаимоотношения между участниками соглашения и снижая предпринимательские риски.

Рассматриваемый договор накладывает условия, принуждая стороны к их выполнению, в ином случае — к возмещению убытков.

Будущему арендатору гарантируется пользование конкретным помещением на зафиксированных условиях. Арендодателю же не придется тратить время на поиски арендатора после того, как объект будет готов к сдаче . Это позволяет ему укрепить своё финансовое положение, снизив предпринимательские риски, и спрогнозировать прибыль.

Требования к форме и содержанию

В процессе составления предварительного договора следует, в первую очередь, руководствоваться статьей 429 ГК РФ , определяющей требования, предъявляемые к соглашениям такого типа. Следуя утверждённым правилам предварительный договор нужно заключать в той же форме, что и основной договор в будущем.

В случае, если форма основного договора не утверждена, то в письменной форме . Некорректно составленный документ может быть признан недействительным.

Предварительное соглашение должно содержать следующие необходимые условия:

Следует прописать срок, по истечению которого возникает обязательство заключить основной договор. Согласно статье 190 ГК РФ срок может быть прописан конкретной датой , периодом времени, либо наступлением определённого неизбежного события. Если же такой пункт не указан, то срок по умолчанию составляет один календарный год с даты заключения предварительного договора.

Недопустимо исчислять срок заключения в зависимости от даты завершения строительства, государственной регистрации объекта или прав на него и каких-либо действий сторон, так как данные события имеют субъективный характер, зависимы от сторон и не являются неизбежно осуществимыми.

В таком случае сделка не будет признана недействительной , но срок заключения основного договора составит один год с даты подписания предварительного документа.

Приведём краткое описание структуры типового соглашения . При необходимости, некоторые пункты можно исключить, либо, наоборот, прописать дополнительные моменты.

Структура предварительного договора аренды нежилого помещения включает в себя следующую информацию:

дата и место составления;
обозначения сторон;
предмет договора;
период действия договора;
арендная плата;
внесение обеспечительного платежа или задатка;
общие положения;
реквизиты сторон.

Ниже приведем образец составления документа.

Платеж и задаток

Широко распространено закрепление величины арендной платы в рамках предварительных договоренностей. Следует также указать, кто будет нести расходы по коммунальным и эксплуатационным платежам , по оплате парковочных мест и так далее. Не лишним будет договориться о порядке и сроках уплаты аренды.

В статье 380 ГК РФ дано определение, что является задатком. Им считается денежная сумма, уплачиваемая одной из сторон в пользу другой в качестве обеспечения исполнения обязательства по заключению основного документа. Соглашение о задатке заключается отдельно. Без письменного соглашения задаток может быть приравнен к авансу, что приведёт к утрате его основной функции.

Практика показывает, что задаток все же более применим к сделкам, исполняемым в определённый момент времени (купля-продажа), а для длящихся договоров (аренда) наиболее востребовано получение обеспечительного платежа.

Под обеспечительным платежом подразумевается выплата, являющаяся обеспечением денежного обязательства, в том числе для покрытия убытков. Причём данная оплата может быть применена в действующем договоре в счёт будущего договора.

Последствия для сторон

Согласно статье 445 ГК РФ если один из участников будет уклоняться от заключения основного договора, то возможно его принудительное заключение по результатам судебного заседания. В противном случае уклоняющаяся сторона должна будет понести убытки.

Рассмотрим подробнее последствия, с которыми могут столкнуться как арендодатель, так и арендатор в случае внесения задатка, либо оплаты обеспечительного платежа.

Если арендодатель не исполнил свои обязательства, вследствие которых стало невозможным заключить основное соглашение, то задаток ему не возвращается.

Если же основной документ не заключён по вине арендатора, тогда арендодатель имеет право требовать вернуть двойной размер задатка. Кроме того, если договором не оговорено иное , то пострадавшая сторона имеет право потребовать компенсацию убытков с учётом размера задатка.

В отличие от задатка обеспечительный платёж уже подразумевает под собой покрытие возможных убытков. В случае невыполнения обязательств со стороны арендатора, обеспечительный платёж удерживается арендодателем для компенсации долга, неустойки и тому подобного.

При несоблюдении условий сделки со стороны арендодателя обеспечительный платёж необходимо вернуть. Если в договоре не указано иное, то, проценты согласно статье 317.1 ГК РФ за пользование арендатором денежными ресурсами арендодателя не начисляются.

Расторжение договора

Допускается расторжение сделки по соглашению сторон с указанием последствий для каждой стороны. Для расторжения в одностороннем порядке нужны веские основания, такие как невыполнение стороной своих обязательств , вследствие чего-либо был нанесен урон финансовому положению другой стороны. В случае одностороннего расторжения требуется соответствующее решение суда.

Предварительное соглашение также прекращает своё действие в случае, если по истечению срока основной документ так и не был заключён, или же не было отправлено письменное предложение от одной из сторон с предложением подписать основной договор.

Резюмируя вышеизложенное, можно прийти к заключению, что предварительный договор аренды нежилого помещения имеет много плюсов, являясь определённым гарантом безопасности и благотворно влияя на материальное положение сторон при условии выполнения его требований.

Подробнее о предварительном договоре смотрите ниже на видео.