Использование денег на капитальный ремонт. Капремонт: новые правила

Эксперты полагают, что примерно треть домов в нашей стране нуждаются в срочном капитальном ремонте. Жилой фонд постепенно ветшает и требует вложений, но проводить капремонт за счет государства практически невозможно. Поэтому была разработана и реализуется программа софинансирования капитального ремонта зданий

Государство готово оплатить до 95 % стоимости капремонта при условии, что оставшуюся часть суммы собственники жилья соберут самостоятельно.

Ремонт - как много в этом слове!

Европейская градостроительная практика основана на утверждении, что государство не настолько богато, чтобы строить новые дома, поэтому надо реконструировать и модернизировать старые. Учитывая неблагоприятные тенденции в экономике, российские градоначальники, по всей видимости, решили взять на вооружение позитивный иностранный опыт.

Капитальный ремонт многоквартирного дома предполагает устранение неисправностей изношенных конструктивных элементов (в том числе их восстановление или замену) в целях улучшения эксплуатационных характеристик. Ремонт может быть полным и выборочным. Если планируется ремонтировать дом целиком, собственникам и арендаторам жилья могут предложить отселение на время проведения работ. Однако сегодня в целях экономии жильцов не отселяют, а проводят поэтапный ремонт. С одной стороны, жителям не надо паковать вещи, переезжать в незнакомый район, переживать за сохранность оставшегося в квартире имущества. С другой стороны, на протяжении нескольких месяцев им придется дежурить в квартире во время проведения работ. Выборочный капитальный ремонт чаще всего затрагивает однотипные участки, например фасады и крышу. Обычно работы финансируются государством и органами местного самоуправления в рамках целевых программ.

Поскольку гражданским и жилищным законодательством закреплена ответственность собственников за содержание жилья, предусмотрено два варианта финансирования капитального ремонта. Первый - полная оплата за счет собственников (по смете, пропорционально площади квартиры). Второй - софинансирование (основную часть денежных средств выделяет Государственная корпорация "Фонд содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства", владельцы и арендаторы жилья оплачивают около 5 % от сметной стоимости, размер взноса соразмерен доле в общей собственности).

Кто платит взносы на капремонт?

Обязанность собственников жилых помещений нести расходы на капитальный ремонт закреплена на законодательном уровне. Наниматели муниципальных квартир собственниками не являются, они лишь пользуются жилплощадью, поэтому освобождаются от уплаты взноса на капремонт.
Те, кто приобретают жилье с помощью ипотечного кредита, не получают свидетельства о праве собственности до полной уплаты суммы займа, но тоже делают взносы на капремонт. Поскольку квартира принадлежит банку-кредитору лишь формально, а фактически ею владеет заемщик, бремя содержания имущества должен нести покупатель. Следовательно, даже "неполные" собственники жилья обязаны платить взносы, хотя это требование законодательно не закреплено. От обязанности уплачивать взносы на капремонт официально освобождены собственники помещений в многоквартирном доме, признанном аварийным и подлежащим сносу. То же касается владельцев квартир в здании, расположенном на земельном участке, который решено изъять для государственных или муниципальных нужд.
В случае изъятия земельного участка региональный оператор обязан выплатить собственникам помещений средства из фонда капитального ремонта пропорционально размерам взносов (в том числе уплаченных предыдущими владельцами квартир). При этом собственники сохраняют право на получение выкупной цены за изымаемое жилье.
По данным статистики, после введения взноса на капитальный ремонт жилищные услуги в Москве подорожали на 41 %, в регионах рост составил от 5 до 16 %. Жилищный кодекс РФ предусматривает меры поддержки собственников квартир с низкими доходами при внесении взносов на капитальный ремонт. Таким владельцам может быть предоставлена субсидия на оплату жилья и коммунальных услуг.

Нюансы процедуры

Закон от 25 декабря 2012 г. N 271-ФЗ (редакция 2015 г.), которым были изменены Жилищный кодекс РФ и ряд других актов жилищного законодательства, закрепил механизм проведения капитального ремонт жилого фонда в плановом порядке.

Для инициации процедуры капремонта необходимо принять на общем собрании собственников решение об участии в программе софинансирования, утвердить перечень работ и смету. Очевидно, что на составление этих документов потребуется много времени: нужно оценить состояние дома, определить необходимые работы, подсчитать их стоимость и цену материалов. Поэтому следует заранее подготовиться к общему собранию, предварительно проведя опрос жильцов, и получить принципиальное согласие на проведение капремонта. Каждая экспертиза стоит довольно дорого, так что тратить деньги из общего фонда дома следует лишь в том случае, если собственники готовы ремонтировать жилье.

Спецсчет многоквартирного дома, который управляющая компания открывает в одном из банков (их список утвержден ЦБ РФ), необходим не только для накопления средств. Домовые счета должны быть застрахованы, а размещенные на них деньги индексируются с учетом инфляции. УК по требованию жильцов обязана пополнить спецсчет капремонта средствами, собранными с 2005 г.

По общему правилу решение принимается простым большинством голосов участников собрания. Если же требуется утвердить желание владельцев жилья реконструировать здание (в том числе с его расширением или надстройкой), возвести хозяйственные постройки, отремонтировать или передать в пользование общее имущество, ввести ограничение на использование придомовой территории, то необходимо набрать не менее двух третей от общего количества голосов собственников.

Точно так же (двумя третями голосов) решается и самый важный вопрос собрания - где будут накапливаться средства. Законом предусмотрено два варианта: передать деньги региональному оператору (государственному предприятию, созданному в каждом субъекте специально для управления средствами капремонта) или поместить на специальный счет в банке (их список определен государством).

Cтепень износа жилья определяют представители БТИ по заказу управляющей компании, которая может в течение многих лет не проводить экспертизы. потому, по словам специалистов, фактическое количество домов, требующих капремонта, примерно вдвое больше заявленного

Региональный оператор будет проводить капитальный ремонт всех домов в соответствии с планом, который разработают органы местного самоуправления. (Реестры зданий, требующих ремонта, находятся в общем доступе, поэтому каждый житель может узнать, как продвигается дом в длинной очереди.) Однако в этом случае владельцы квартир платят и за себя, и "за того парня", а дождутся ли они ремонта - большой вопрос. Если же собственники жилья принимают решение об открытии специального счета, то они сами вправе определять сроки проведения работ. При этом очередность ремонта зданий, установленная местными властями, не является догмой, к тому же жители самостоятельно определяют размер взносов (и могут быстро накопить требуемые 5 % средств) и принимают решение о необходимости скорейшего проведения работ. Ремонт станет выполнять управляющая компания или любая другая строительная организация. Деньги со спецсчета в банке (им будет управлять ТСЖ) перечислят подрядчику только после подписания акта приемки работ.

Будьте внимательны: если собственники квартир не определили место хранения средств, то деньги по умолчанию направляются в региональный фонд. На сегодняшний день жители только порядка 6 % домов в Москве приняли решение о том, кто управляет собираемыми на капремонт средствами; в регионах ситуация еще более плачевная.

Специальный счет

плюсы

Срок капремонта зависит исключительно от инициативы собственников.
- Можно включить в список дополнительные работы.
- Размер взносов определяется владельцами жилья.

минусы

Обслуживание спецсчета в банке платное.
- Кредит, взятый при недостатке средств, придется выплачивать собственникам квартир.
- Потребуются дополнительные расходы на ведение бухгалтерской отчетности, создание и работу ревизионной комиссии, организацию взаимодействия с органами власти.

Общая копилка

Решение собственников о формировании фонда на специальном счете заносится в протокол собрания вместе с информацией о размере ежемесячного взноса, перечне услуг и (или) работ и сроках проведения ремонта общего имущества в многоквартирном доме (все показатели должны коррелироваться с запланированными региональной программой капитального ремонта). Кроме того, в документах указываются владелец спецсчета (региональный оператор, товарищество собственников жилья, жилищный или иной специализированный кооператив) и банк, в котором будет открыт спецсчет. В копилку фонда капремонта попадают: ежемесячные взносы собственников помещений; проценты, уплаченные владельцами жилья за просрочку внесения взносов; проценты, которые начисляет кредитная организация за пользование денежными средствами на специальном счете (часть 1 статьи 170 ЖК). По решению владельцев квартир или членов товарищества собственников жилья в фонд капитального ремонта можно направлять доходы от передачи в пользование объектов общего имущества в многоквартирном доме (например, доходы от размещения на здании рекламы, сдачи в аренду нежилых помещений), а также средства ТСЖ (скажем, доходы от хозяйственной деятельности). Минимальный размер взноса устанавливает субъект Российской Федерации. Собственники могут на общем собрании договориться об увеличении (но не об уменьшении!) этой суммы.

Если жильцы не приняли решения относительно участия в программе капремонта, но платят взносы (не глядя в платежку), то эти средства сначала попадают в общий фонд, а затем распределяются для проведения ремонта в соответствии с планом, утвержденным местными органами власти

Региональные власти принимают решение о минимальном размере взноса в срок до 1 октября года, предшествующего очередному трехлетнему периоду реализации программы капремонта. Сумма взноса (в рублях) определяется из расчета на 1 м 2 общей площади принадлежащей собственнику квартиры. Для того чтобы рассчитать ежемесячный платеж за капитальный ремонт, нужно умножить установленный минимальный размер взноса на общую площадь помещения, принадлежащего жильцу. Если очередь проводить ремонт подошла, а средств недостаточно, ТСЖ может взять кредит в банке под поручительство регионального фонда. При этом спецсчет перейдет в управление регионального оператора до тех пор, пока не будет выплачена сумма, потраченная на капремонт.

Региональные операторы

плюсы

Деятельность оператора контролируется государством (в том числе посредством проведения конкурсов и аукционов для привлечения подрядчиков).
- Если средств не хватит, не потребуется кредитование.
- Не предусмотрены дополнительные взносы для ускорения ремонта.

минусы

Все взносы собираются на одном общем счете, нет дифференциации по домам.
- ТСЖ не сможет самостоятельно выбирать подрядчика и определять объем работ.
- Очередность ремонта дома устанавливают местные органы исполнительной власти.

На что потратят деньги?

Средства фонда капитального ремонта могут использоваться для оплаты услуг и (или) работ по ремонту общего имущества в многоквартирном доме; для погашения кредитов, займов, полученных и использованных в целях оплаты услуг и работ; для уплаты процентов за пользование кредитами или займами; для оплаты расходов на получение гарантий и поручительств по кредитам и займам. Однако Жилищным кодексом предусмотрены определенные ограничения по использованию средств. Ту часть фонда, которая сформирована за счет минимальных взносов собственников помещений, можно расходовать исключительно для оплаты установленного перечня услуг и работ по капремонту, для погашения кредитов и займов, которые были получены для выполнения работ и уплаты процентов.

Приведем перечень услуг и работ, которые могут быть оплачены за счет минимальных взносов:
- ремонт внутридомовых инженерных систем, лифтового оборудования, крыши (в том числе переустройство невентилируемой в вентилируемую), сооружение выходов на кровлю, ремонт общего имущества многоквартирного дома, фундамента здания;
- утепление и ремонт фасада;
- установка коллективных (общедомовых) приборов учета потребления ресурсов, а также узлов управления и регулирования (например, тепловой энергии).

Законодательно закреплен дополнительный список услуг и работ, которые также могут оплачиваться за счет средств от минимального взноса. В этот перечень входят разработка проектной документации (если она необходима); проведение экспертизы проектно-сметной документации; энергетическое обследование здания; разработка технической инвентаризации и паспортизация многоквартирного дома. Кроме того, принимая решение о проведении капитального ремонта, собственники вправе предусмотреть замену тех элементов общего имущества, которые еще не износились, но устарели морально.

Владельцы квартир в новостройке также отчисляют взносы на капремонт, чтобы со временем иметь возможность подлатать ветшающие инженерное оборудование, крыши и фасады. а Значит, им тоже необходимо открыть специальный счет для накопления денежных средств

Пока не совсем понятно, как именно будет реализовываться на практике программа капремонта. Пока председатели ТСЖ настроены скептически: контролировать общий фонд практически невозможно. Но и отказываться от капитального ремонта не стоит, ведь все равно будут приходить платежки и придется платить взносы. Поэтому рекомендуется объяснять на общих собраниях, что собранные деньги должны поступить на спецсчет, расшифровку операций по которому может затребовать в банке любой собственник жилья.

С середины 2014 года в большинстве регионов России началась реализация программы капитального ремонта многоквартирных домов. Собственники недвижимости ощутили это на своем кошельке – в счетах за коммуналку появилась новая строчка. Между тем, многим гражданам до сих пор не очень понятно, как будут приводить в порядок общую собственность. Где будут накапливаться средства на капремонт и как проконтролировать, на что пойдут эти деньги?

Как рассчитывается тариф

Расходы на проведение капитального ремонта - болезненный для вопрос. Ведь дома будут приводить в порядок постепенно, а ежемесячно платить за будущие улучшения нужно уже сегодня.

Размер взноса на капитальный ремонт в каждом регионе рассчитывается индивидуально. При определении минимальной и максимальной планок местные власти должны учесть возраст и состояние нуждающихся в ремонте работ зданий, тип дома, количество собственников, доходы населения и некоторые другие факторы. Местные тарифы фиксируются в специальном постановлении и действуют от одного года до 3 лет. В течение этого периода они могут индексироваться, а по окончании срока – пересчитываются заново.

Например, в Москве с июля 2015 минимальный тариф составит 15 рублей за квадратный метр. В Санкт-Петербурге эта цифре колеблется между 2 и 3 рублями в зависимости от типа дома. В среднем же минимальные тарифы по России составляют от 1 до 14,7 рублей с «квадрата».

Опускаться ниже установленного порога тариф на капремонт не может, зато местные власти могут назначить более высокие платежи. Правда, для этого требуется экономическое обоснование, но с учетом того, в каком состоянии находится большинство многоквартирных домов, с этим проблем не возникает.

Зато, если у жителей остались средства, которые они сдавали управляющей компании на капитальные ремонт в предыдущие годы, они могут стать серьезным подспорьем. На эти деньги можно провести работы, которые не предусмотрены федеральной программой, или отремонтировать что-то в доме, не дожидаясь своей очереди (эти расходы будут зачтены в качестве взносов на капремонт).

Где хранятся деньги на капремонт

По закону, существует 2 способа накопления средств на капитальный ремонт: с участием регионального оператора, который создается в каждом регионе, или на специальном счете, который открывает товарищество собственников жилья. У каждого из них есть свои плюсы и минусы.

В первом случае работает так называемый принцип «общего котла»: средства, которые ежемесячно вносят жители, поступают на счет регионального оператора, а дома ремонтируются в порядке очередности, обозначенной в региональной программе.

Второй вариант дает собственникам жилья больше пространства для маневра: деньги, аккумулируемые на специальном счете, будут использоваться для ремонта конкретного дома. Кроме того, собственники могут принять решение о проведении необходимых работ раньше срока, предусмотренного региональной программой, если, конечно, у них накопилась нужная сумма. Однако решать все организационные вопросы (составление смет, технических зданий, поиск подрядчиков и т.д.) жильцам предстоит самостоятельно.

В большинстве регионов России уже приняты собственные программы капремонта, а жители домов определились со способом накопления средств. Тех, кто не успел этого сделать, так называемых «молчунов», местные власти автоматически прикрепили к региональному оператору.

В принципе, жильцы дома могут в любой момент изменить способ формирования фонда капитального ремонта. Для этого достаточно принять соответствующее решение на общем собрании собственников. Но здесь есть один нюанс: решение отказаться от услуг регионального оператора и отправиться в самостоятельное плавание вступает в силу только через 2 года (если местный закон не предусматривает меньший срок), обратный маневр можно произвести гораздо быстрее – за месяц.

Что можно отремонтировать на собранные деньги

Еще один немаловажный вопрос – что именно можно отремонтировать на деньги, которые копятся в фонде капитального ремонта. Закон (N 271-ФЗ от 25.12.2012) четко определяет список элементов, которые можно привести в порядок на «ремонтные» деньги, там же приводится и перечень возможных работ. В него входят:

• ремонт внутридомовых инженерных систем (систем водоснабжения, водоотведения и отопления, элементов газовой системы (до крана в квартире), электросетей);
• ремонт лифтов и лифтовых шахт;
• ремонт крыши (ремонт кровли, замена невентилируемой крыши на вентилируемую, организация выходов на кровлю);
• утепление и ремонт фасадов;
• ремонт фундамента;
• ремонт подвалов (при условии, что они относятся к общему имуществу);
• установка общедомовых приборов учета.

Если в доме (что не редкость) необходимо проводить дополнительные работы, которые не входят в этот список, нужно решать эту проблему самостоятельно: собирать деньги, искать подрядчиков и. т. д. Поскольку эти работы не имеют отношения к программе капремонта, проводить их можно в любое время.

Как контролируется расходование ремонтных средств

Помимо возросших расходов на из-за новой строчки в квитанциях, россиян волнует вопрос, куда пойдут собранные на ремонт деньги. Власти уверяют, что вся система оплаты капремонта прозрачна, а операции со счетами ограничены законом. Так для списания средств его владелец (ТСЖ или региональный оператор) должен предоставить:

• протокол общего собрания собственников жилья, содержащий решение о проведении работ по капитальному ремонту многоквартирного дома;
• договор об оказании услуг и (или) о выполнении работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме;
• акт приема-передачи выполненных работ.

Финансирование ремонта производится в соответствии с заранее подготовленной сметой. А по окончании работ уполномоченные представители сторон (заказчика и подрядчика) подписывают передаточный акт. Это один из ключевых моментов – если подписи поставлены, значит собственники жилья не имеют претензий к качеству ремонта.

Кроме того, каждый житель МКД в любое время может получить информацию о состоянии счета дома. А за качеством ремонта будут следить технические отделы региональных операторов.

Из-за чего возникают споры

Как показывает практика, большинство спорных ситуаций, возникающих в процессе капремонта, связано с тем, что работы были проведены некачественно либо не в полном объеме. Например, если за приведение дома в порядок отвечает управляющая компания (как было до создания программ капремонта), к ней через суд можно предъявить претензии в незаконном обогащении. Правда, заставить нерадивых коммунальщиков выполнить запланированные работы не всегда удается, но у жильцов есть шанс вернуть заплаченные деньги.

Что касается капитального ремонта, который будет проходить в рамках региональных программ, сроки его проведения и возможные нарушения находятся под контролем местных властей.