Предварительные замечания Представьте, что ваша супруга желает, чтобы вы сами сделали ремонт. Когда она попросит вас отремонтировать какую-то часть дома, вы первым делом захотите узнать у нее какую. Предположим, что вы задали ей этот вопрос и услышали в ответ: «Гостиную».

Предварительные замечания Представьте, что вы собираетесь подписать контракт с подрядчиком, который должен выполнить для вашей компании крупный заказ: например, разработать новую компьютерную систему для офиса или переоборудовать сеть магазинов. Или вы

Предварительные замечания Забудем на время о переезде офиса и воспользуемся другим примером. Это позволит мне ввести вас в новую тему и продемонстрировать разные подходы к проекту.Представьте, что вас попросили провести серию конференций продолжительностью три дня с

Предварительные замечания Предположим, вы должны написать небольшую компьютерную программу для предприятия. Команда в составе пяти человек работала над программой полтора месяца и только что закончила ее. Завершен ли ваш проект?Нет. Во-первых, само по себе создание

6.3. Как оформить дистанционного работника Дистанционной работой является выполнение определенной трудовым договором трудовой функции вне места нахождения работодателя, его филиала, представительства, иного обособленного структурного подразделения (включая

6.4. Как оформить надомного работника Надомниками считаются лица, заключившие трудовой договор о выполнении работы на дому из материалов и с использованием инструментов и механизмов, выделяемых работодателем либо приобретаемых надомником за свой счет. Надомник может

Предварительные условия аутсорсинга В идеале в организации должны быть выполнены следующие предварительные условия аутсорсинга бизнес-процессов: должны быть определены и поняты метрики процессов; эти метрики должны быть реалистичны; процессы должны быть уже

Стороны заключили предварительный договор. Если одна из сторон внесла полную или частичную оплату по предварительному договору, суд признает договор основным.

В договорной работе нередко применяют предварительный договор (ст. 429 ). Предварительный договор заключают о том, что в будущем стороны подпишут основной договор и совершат ту или иную сделку. В предварительном договоре присутствуют условия о предмете и особенностях основного договора. Предварительный договор подтверждает обязанность сторон заключить основной договор, когда придет время. Стороны могут установить условие о задатке по предварительному договору .

Если по предварительному договору внесли оплату, договор считают основным

Недобросовестный контрагент может попытаться обогатиться за счет второй стороны при заключении предварительного договора. В своей практике с делами такого рода сталкивался ВАС РФ. Пленум ВАС РФ в 2011 году издал постановление, в котором подчеркнул: если покупатель внес предоплату по предварительному договору, это делает договор основным (п. 8 постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.11 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров…»). Позиция, которую высказал ВАС, лишила недобросовестных контрагентов возможности взимать платежи под видом штрафов.

Рассмотрим, как это работает на практике. В одном деле контрагенты подписали предварительный договор. Сначала покупатель перечислил оплату, но затем отказался от соглашения и вернул выплаченные средства. Спустя некоторое время покупатель потребовал от продавца проценты по ст. 395 ГК РФ. Но поскольку покупатель перечислял оплату, согласно разъяснениям Пленума ВАС РФ договор можно признать основным. А в соответствии с ч. 2 и ч. 3 ст. 453 ГК РФ при расторжении договора прекращаются обязательства сторон. Также теряют силу основания для предъявления санкций. Согласно закону нельзя извлекать преимущество из недобросовестного поведения. В споре между покупателем и продавцом суд принял сторону продавца и отказал покупателю в требовании о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами ().

Разъяснение ВАС защищает участников сделок с недвижимостью

Разъяснения, которые сделал ВАС РФ, имеют большое значение, особенно если речь идет о сделке с объектами недвижимости. Стоимость зданий или земельных участков очень высокая, проценты за нарушение договорных обязательство могут быть огромными. Разъяснение ВАС РФ не позволяет недобросовестным участкам отношений злоупотреблять правом и извлекать выгоду из расторжения предварительного договора.

Если по предварительному договору внесли оплату, а потом между сторонами возник судебный спор, суды разрешают такие споры в соответствии с нормами ГК РФ о договоре купли-продажи. Разъяснение судов, в частности, защищает права кредиторов при банкротстве продавца. Например, стороны заключили предварительный договор о еще не образованном участке земли, и покупатель внес оплату по договору. Еще не образованный участок может быть объектом сделки. В случае банкротства суд признает обоснованным требование кредитора о включении такой оплаты в реестр кредиторов. А вот в неустойке откажет ().

Позиция ВАС РФ имеет большое значение для защиты интересов физических лиц, которые расторгают договоры покупки недвижимости. Например, в одном деле человек заключил предварительный договор о покупке и заплатил часть денег. Но у него изменились обстоятельства, поэтому оставшуюся часть он выплатить не смог. По условию предварительного договора продавец недвижимости в такой ситуации мог оставить первый платеж себе. Это было штрафной мерой за отказ физического лица от заключения основного договора. Продавец сослался на это условие и отказался вернуть аванс покупателю. Покупатель обратился в суд, который принял сторону истца и удовлетворил иск. Суд указал, что договор считается заключенным, поскольку покупатель внес аванс. Покупатель взыскал неосновательное обогащение с продавца ().

При этом нужно иметь в виду, что позиция ВАС РФ о купле-продаже будущей вещи применяется не только к спорам в отношении объектов, которые только должны появиться. Суды будут ссылаться на нее, если спорный объект уже существует (апелляционное определение ВС Удмуртской Республики от 31.08.15 по делу № 33-3094/2015).

Позиция ВАС РФ защищает продавца от двойной ответственности по предварительному договору

Также позиция ВАС РФ защищает продавца от двойной ответственности. Закон дает право требовать задаток в двойном размере, если его получатель не исполнил договор (ч. 2 ст. 381 ГК РФ). Но такое правило не действует в предварительном договоре, в котором закрепили обязательство заключить соглашение о продаже недвижимости в будущем. Задаток как способ обеспечения обязательства теряет свою функцию. Он становится оплатой, поскольку стоимость будущей вещи уменьшается на его сумму. В случае расторжения договора покупатель вправе вернуть платеж, а не уплаченную сумму в двойном размере ().

Предварительный договор (с учетом изменений с 01.06.2015)

Предварительный договор в российской системе права является одним из наиболее востребованных инструментов обеспечения. Механизм позволяет гарантировать заключение сделки в будущем, защищает участников от непредвиденного изменения условий сотрудничества и потери времени. Широкое применение юридических норм в коммерческой среде выявило множество пробелов и противоречий. В результате потребовались многочисленные поправки. С июня 2015 года применению подлежит усовершенствованный правовой алгоритм.

Что такое предварительный договор? Краткая характеристика.

Четкое определение рассматриваемому типу соглашений дает статья 429 ГК РФ Предварительный договор.

Согласно ее положениям, под предварительным договором понимают обязательство двух или нескольких сторон по заключению сделки на оговоренных условиях. Отказ от исполнения влечет финансовые санкции: несостоявшийся контрагент получает полную компенсацию убытков от виновного участника. При этом, обязательства сторон по предварительному договору могут обеспечиваться задатком, о чем прямо сказано с ст. 380 ГК РФ.

На практике предварительные договоренности часто достигаются в отношении недвижимости, которая еще не создана и находится в процессе строительства или права, на которую еще не приобретены. Таким образом, составляются предварительный договор на куплю-продажу недвижимого имущества или предварительный договор аренды нежилого помещения. Но потребность в таком договоре может возникнуть и в других случаях.

Например, наследники, еще не вступившие в наследство, но нашедшие покупателя на наследуемую квартиру, могут заключить с этим лицом квартиры, что позволит связать обязательствами по купле-продаже квартиры в будущем.

Соглашение могут составить в процессе деловых переговоров. Стороны используют его в качестве инструмента закрепления промежуточных итогов. Часто, подобные сделки оформляют при урегулировании конфликтных отношений, в которых прийти к единому мнению сразу удается далеко не всегда.

Форма и содержание предварительного договора

Законодатель устанавливает ряд требований к форме и содержанию документа. Соглашение составляют в том же виде, в котором должна быть заключена основная сделка. Если основной договор должен совершаться в нотариальной форме, таким должен быть и предварительный договор. При этом если основная сделка подлежит государственной регистрации, предварительный договор регистрации не подлежит. Регистрация договора требованием по оформлению сделки не является.

Кроме того, участникам следует определить ряд обязательных условий. К таковым ГК РФ относит:

• предмет основного договора;
• срок, в течение которого будет подписан договор.

С июня 2015 года к этому перечню добавилось также требование о согласовании вопросов, по которым стороны должны прийти к единому мнению. Ранее законодательно устанавливалась обязанность четко оговаривать все существенные условия будущей сделки. По сути, это лишало предварительный договор смысла. Теперь участники получили возможность отложить обсуждение деталей, ограничившись лишь указанием на необходимость их определения.

Скачать предварительный договор аренды нежилого помещения

Правовые аспекты исполнения соглашения

После заключения предварительного договора стороны обязаны совершить основную сделку. При этом изменить базовые условия они могут лишь по обоюдному решению. Если один из участников уклоняется от выполнения обязанности, другой вправе понудить его заключить основной договор через суд. По новым правилам сделать это разрешается в течение 6 месяцев с момента неисполнения обязанности по заключению основной сделки.

В этом случае заинтересованное лицо может обратиться с иском в суд о понуждении к заключению договора, а основной договор признают заключенным со дня вступления решения в силу. При наличии разногласий по условиям основного договора эти условия также определяет суд. Впрочем, нововведение не лишает истца и ответчика возможности подписания мирового соглашения.

Новая модель позволила:

• обеспечить надежную юридическую связь между сторонами до заключения основной сделки;
• отсрочить обсуждение существенных условий.

В заключение стоит отметить, что гибкая система положительно оценена практикующими юристами. По мнению специалистов, такая схема учитывает существующие потребности делового мира и является более эффективной.

Видеоконсультация, для чего нужен предварительный договор, и как понудить заключить основной договор

Антон Иванов о предварительном договоре.

В зависимости от юридической направленности договоров выделяют основные и предварительные договоры.

Предварительный договор – это соглашение, согласно которому стороны по договору обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг на условиях, предусмотренных предварительным договором. Можно сказать, что предварительный договор – это договор, стороны которой выражают намерение заключить в будущем контракт на выполнение услуг, работ, передачу какого-либо имущества в собственность.

Отметим, что к предварительному договору гражданским законодательством предъявляется ряд необходимых требований.

Предварительный договор и гражданское законодательство

В силу ст. 429 ГК РФ, предварительным признается договор, по которому стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

При этом закон предъявляет два принципиальных требования к предварительному договору для того, чтобы он порождал права и обязанности: к форме и содержанию.

Преимущества предварительного договора

Заключение предварительного договора помогает при осуществлении сложных сделок.

Предварительный договор позволяет установить права и обязательства сторон в случае, когда заключение основного договора невозможно по ряду объективных причин.

Предварительное соглашение помогает в следующих ситуациях, а именно когда:

документы для заключения сделки не готовы или готовы частично и на их подготовку требуется дополнительное время.

перед подписанием основного договора необходимо выполнить некоторые дополнительные действия (например, получить разрешение государственных органов).

осуществляется процесс наследования. При этом одна из сторон сделки дожидается вступления своих законных прав в силу.

операции по передаче имущества, выполнении работ, оказании услуг по основному договору не могут быть реализованы в полной мере в данный момент. Например, одной из сторон необходимо собрать необходимую сумму денежных средств.

один участник отношений не имеет достаточного количества времени для заключения окончательной сделки в данный момент (например, участник сделки находится в командировке).

Форма предварительного договора

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора. Если форма основного договора не установлена, то предварительный договор заключается в письменной форме.

Условия предварительного договора

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора.

Предварительный договор и срок заключения основного договора

Как правило, в предварительном договоре указывается срок, в течение которого стороны принимают на себя обязательство заключить основной договор.

Если же такой срок не прописан в предварительном договоре, то основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. По общему правилу, которое можно вывести из п. 5, 6 ст. 429 ГК РФ, любая из сторон предварительного договора может до окончания срока его действия направить другой стороне предложение заключить основной договор.

Если никаких специальных условий в самом предварительном договоре нет, вторая сторона обязана принять такое предложение и заключить основной договор на согласованных в предварительном договоре условиях.

Отличие предварительного договора от основного договора

Главным отличием предварительного договора от основного договора является то, что предварительный договор не порождает прав и обязанностей, связанных с приобретением имущества, выполнением работ, оказанием услуг.

Однако предварительный договор порождает обязанность сторон заключить договор в будущем и право каждой из сторон требовать от другой стороны заключения окончательного договора. Согласно пункту 4 статьи 445 Гражданского кодекса РФ в случае, если одна из сторон уклоняется от заключения основного договора, другая сторона имеет право обратиться в суд с требованием заключить основной договор. При этом уклонением можно считать как отказ или молчание в ответ на предложение заключить основной договор, так и встречные инициативы пересмотреть какое-либо из существенных условий или дополнить основной договор условиями, не предусмотренными в предварительном договоре, и т.д.

В этом случае основной договор считается заключенным на условиях, отраженных в постановлении суда. Датой заключения основного договора будет считаться дата вступления в законную силу постановления суда. При этом сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения основного договора, должна возместить другой стороне причиненные убытки.

Таким образом, уклонение любой стороны предварительного договора от заключения основного договора позволяет инициатору в судебном порядке понудить контрагента к заключению договора и/или взыскать причиненные уклонением убытки.

Когда предварительный договор прекращает действие

Предварительный договор прекращает действие:

в случае заключения сторонами основного договора;

• если срок действия предварительного договора истек, а ни одна из сторон так и не выразила желания заключить основной договор.

Остались еще вопросы по бухучету и налогам? Задайте их на бухгалтерском форуме .

Предварительный договор: подробности для бухгалтера

• НДС в 2018 году: разъяснения Минфина России
• Как оформить и отразить в учете продажу собственных подарочных сертификатов на услуги

  Будущей скидки, кто-то - как предварительный договор на определенную сумму и т... зачисление в качестве оплаты по предварительному договору. Поскольку предмет договора при реализации... своей сути и природе это предварительный договор. Если таким образом отражена реализация...

• Учет расходов в виде отступного, выплаченного в качестве компенсации за невыполнение обязательств в рамках договора аренды

  Самом договоре аренды, а о предварительном договоре об аренде нежилых помещений. Напомним... договор) на условиях, пре­дусмотренных предварительным договором (п. 1 ст. 429 ГК... с подписанием соглашения о расторжении предварительных договоров об аренде нежилых помещений, не... , выплаченных по соглашению о расторжении предварительного договора о долевом участии в строительстве...

• Налог на прибыль в 2017 году. Разъяснения Минфина России
• Договор купли-продажи готового бизнеса: частые проблемы

  Купли-продажи бизнесов был заключен предварительный договор купли-продажи готового бизнеса с... сделки. В срок, оговоренный в предварительном договоре, была заключена основная сделка по... иска - не были выполнены условия предварительного договора, он не был допущен к...

• Обзор писем Министерства финансов РФ за декабрь 2018 года

  До заключения договора аренды по предварительному договору в качестве обеспечения обязательств арендатора... договор, полученный при заключении данного предварительного договора, по нашему мнению, не связан... неустойки за нарушение условий, предусмотренных предварительным договором (в частности, при отказе арендатора...

• ТОП-10 разъяснений Минфина России по НДС в 2018

  До заключения договора аренды по предварительному договору в качестве обеспечения обязательств арендатора... договор, полученный при заключении данного предварительного договора, по нашему мнению, не связан... неустойки за нарушение условий, предусмотренных предварительным договором (в частности, при отказе арендатора...

• Обзор писем Министерства Финансов РФ за ноябрь 2017 года

  03-06/1/75501 Заключение предварительного договора означает намерение сторон в будущем...

Проведению налоговой проверки, и заключение предварительных договоров купли-продажи земельных участков. Данные...

• Об НДС в отношении денежных средств, получаемых в виде обеспечительных платежей по договорам аренды

  До заключения договора аренды по предварительному договору в качестве обеспечения обязательств арендатора... договор, полученный при заключении данного предварительного договора, по нашему мнению, не связан... неустойки за нарушение условий, предусмотренных предварительным договором (в частности, при отказе арендатора...

• Об амортизации неотделимых улучшений в период между заключением предварительного и основного договоров аренды

  Использование которых осуществляется на основании предварительных договоров аренды, в период до заключения... Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем... договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Заключение предварительного договора означает намерение сторон в будущем...

• Суды против доначисления НДС с задатка по предварительному договору

  ... ;Т» (покупатель) был заключен предварительный договор купли-продажи товара. В обеспечение... обеспечения исполнения обязательств. По условиям предварительного договора у компании обязанность по передаче...

Что собой представляет Предварительный договор? Каковы правовые последствия его заключения и неисполнения сторонами? Каковы его основные отличия от Основного договора, с точки зрения правоприменительной практики? На все эти вопросы ответит нижеследующая статья.

Что такое предварительный договор.

Согласно пункту 1 статьи 429 Гражданского кодекса РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Таким образом, законодателем Предварительный договор определен, как некая «декларация о намерениях», в которой стороны просто прописывают условия, на которых они собираются заключить, в дальнейшем, Основной договор.

При этом Предварительный договор не несет в себе никакой смысловой нагрузки, кроме как определения следующих параметров будущего Основного договора:

— Стороны будущего Основного договора;
— Срок заключения Основного договора;
— Предмет будущего Основного договора (имущество, работы или услуги, которые должны быть выполнены и переданы по итогам исполнения обязательств сторонами);
— Цена будущего Основного договора (та денежная сумма, которую стороны определили, как цену будущих работ, услуг или имущества, передаваемых по Основному договору, а также порядок оплаты этой денежной суммы).

Согласно пункту 2 статьи 429 Гражданского кодекса РФ предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.
На практике это означает, что Предварительный договор должен заключаться с обязательным соблюдением простой письменной формы. Как неоднократно разъяснял в своих постановлениях Верховный Суд РФ, государственная регистрация и нотариальное заверение Предварительного договора не обязательны. Главное - соблюдение сторонами письменной формы Предварительного договора.
В качестве примера обязательного соблюдения письменной формы Предварительного договора (то есть составления сторонами единого документа с наименованием Предварительный договор), можно привести Договор займа, который, в отличие от Предварительного договора, может заключаться, как в виде непосредственно самого Договора займа, так и в виде расписки в получении денежных средств. С Предварительным договором такая возможность выбора вариантов оформления договорных отношений у сторон отсутствует - Предварительный договор заключается в виде единого документа (можно с приложениями к нему, а можно и без таковых), называемого сторонами, не иначе, как Предварительный договор, и с обязательным соблюдением письменной формы.
Также стоит учитывать то обстоятельство, что, поскольку Предварительный договор является лишь «декларация о намерениях», то непосредственная оплата по нему цены будущего Основного договора невозможна. Возможна лишь предоплата в счет будущих платежей по ещё не заключенному сторонами Основному договору, например, в форме аванса или задатка за ещё, формально, не проданное вам имущество, или ещё не выполненные работы.

Правовые последствия заключения предварительного договора.

Заключая друг с другом Предварительный договор, стороны не просто определяют параметры будущего Основного договора, но также берут на себя обязательства по заключению Основного договора на тех условиях и в те сроки, что установлены Предварительным договором.
Согласно пункту 4 статьи 429 Гражданского кодекса РФ в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.
Иными словами, если в Предварительном договоре четко не указана календарная дата, не позднее которой стороны обязуются заключить друг с другом Основной договор, такой Основной договор должен быть заключен сторонами не позднее одного года, с даты подписания сторонами текста Предварительного договора.
Согласно пункту 6 статьи 429 Гражданского кодекса РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
По окончании установленного пунктом 4 статьи 429 Гражданского кодекса РФ срока действия Предварительного договора, он прекратит своё действие, и, максимум, что стороны Предварительного договора смогут потребовать друг от друга - это возврата всего полученного каждой из них по договору (в частности, возврата суммы предоплаты в счет оплаты так и не заключенного сторонами Основного договора).
Замена стороны в Предварительном договоре допускается только с письменного согласия другой стороны такого договора, что должно быть оформлено соответствующим дополнительным соглашением к Предварительному договору.
Такое же жесткое правило действует относительно цены договора и его предмета. То есть, например, одна из сторон, обязавшаяся по Предварительному договору продать другой стороне Дом по цене 1 000 000 рублей, не имеет права в одностороннем порядке изменить предмет договора (Дом на Веранду) и его цену (уменьшить или увеличить цену продаваемого имущества), без письменного согласия второй стороны Предварительного договора.

Последствия нарушения условий предварительного договора.

Правовые последствия нарушения сторонами условий Предварительного договора четко прописаны в пункте 5 статьи 429 Гражданского кодекса РФ и пункте 4 статьи 445 Гражданского кодекса РФ — если сторона, для которой заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Что это означает на практике?
Допустим, вы заключили с Застройщиком Предварительный договор купли-продажи квартиры, по условиям которого Застройщик обязался передать вам в собственность квартиру по окончании строительства этого дома. Так вот, в случае нарушения Застройщиком своих обязательств по такому договору (если Застройщик нарушит сроки подписания с вами Основного договора купли-продажи квартиры или вообще будет поставлен вопрос о банкротстве Застройщика), то у вас будет возможность подать один из двух исков:

— О расторжении Предварительного договора и возврате оплаченных вами денежных средств;
— Об обязании Застройщика заключить с вами Основной договор купли-продажи квартиры на условиях Предварительного договора.

Но вы никак не сможете, в указанной ситуации, подать против Застройщика иск о признании за вами права собственности на квартиру, поскольку Предварительный договор не порождает у вас иных прав, кроме права на заключение Основного договора на ранее оговоренных условиях, или права требования возврата денежных средств, если из сложившейся обстановки станет очевидным, что Основной договор заключить будет невозможно (например, если предметом Предварительного договора была квартира на двенадцатом этаже, а Застройщиком был построен десятиэтажный жилой дом).

Основные отличия предварительного договора от основного договора.

Как следует из вышеизложенного, Предварительный договор имеет определенные отличия от Основного договора, а именно:

— Предварительный договор содержит указание на стороны, предмет и сроки заключения Основного договора. Причем предмет Основного договора может быть прописан в тексте Предварительного договора, весьма условно (например, продавец обязуется продать покупателю по окончании строительства жилой дом такой-то площадью, расположенный на земельном участке с таким-то кадастровым номером по такому-то адресу);
— Предварительный договор не порождает никаких правовых последствий, кроме обязательства сторон, в дальнейшем, заключить друг с другом Основной договор;
— В Предварительном договоре должна быть четко указана цена, которая, в дальнейшем, будет указана сторонами в Основном договоре. Причем оплата цены по Предварительному договору, в отличие от Основного договора, напрямую не допускается. Можно лишь произвести оплату «в счет будущих платежей» по Основному договору (например, указав в Предварительном договоре эту оплату в качестве аванса или задатка в счет оплаты по Основному договору);
— Предварительный договор всегда носит временный характер. В тексте Предварительного договора должно быть указано, в какой именно срок стороны обязуются заключить Основной договор. Если такого четкого указания на сроки заключения Основного договора в тексте Предварительного договора не содержится, то Основной договор должен быть заключен сторонами в течение одного года с даты подписания сторонами Предварительного договора. Это существенное отличие Предварительного договора от Основного, поскольку Основной договор (например, Договор купли-продажи земельного участка) не имеет временных ограничений и, как правило, действует всё время с даты его оформления в предусмотренном законом порядке (если, например, законом предусмотрено, что необходима нотариальная форма договора и его обязательная государственная регистрация — то с даты нотариального заверения и государственной регистрации Основного договора, такой договор начинает действовать без ограничения по срокам);
— Не менее важным отличием, чем временный характер Предварительного договора, является также и то обстоятельство, что форма Предварительного договора не всегда должна совпадать с формой Основного договора. Например, если речь идет о договоре купли-продажи квартиры, то Предварительный договор должен быть заключен, только лишь с соблюдением требований о его обязательной письменной форме, тогда как Основной договор купли-продажи квартиры подлежит не просто оформлению в письменном виде, но и обязательной государственной регистрации, после которой он и считается заключенным.

Когда стоит и когда не стоит заключать предварительный договор.

Учитывая вышеизложенные особенности Предварительного договора и его отличия от Основного договора, заключать Предварительный договор стоит далеко не во всех случаях.
Часто гражданам предлагается заключать Предварительные договоры в ситуации, когда сам факт дальнейшего заключения Основного договора далеко не очевиден.
Например, когда застройщик коттеджного поселка предлагает заключить Предварительный договор купли-продажи коттеджа и расположенного под ним земельного участка, но при этом речь идет о большом земельном участке (скажем, 6 гектаров), территорию которого, только планируется разделить на множество маленьких земельных участков, и на одном из которых построить коттедж, который затем продать вам. В этом случае заключение Предварительного договора не рекомендуется, поскольку, во-первых, вы ещё точно не знаете, в каком именно месте большого земельного участка будет расположен ваш маленький земельный участок и как он будет ориентирован, а, во-вторых, вы будете иметь весьма приблизительные представления о том, как будет выглядеть коттедж, строительство которого ещё даже не началось. Поэтому при заключения с застройщиком такого Предварительного договора купли-продажи коттеджа велика вероятность того, что вы либо не получите имущество в предполагаемые сроки (например, по причине возникновения у застройщика проблем с разделением земельного участка на множество маленьких земельных участков), либо получите коттедж, который по своим потребительским характеристикам будет существенно отличаться от того, что вы ожидали увидеть при подписании Предварительного договора.
Поэтому Предварительный договор лучше всего заключать в ситуации, когда для вас станет очевидной неизбежность заключения Основного договора, и когда вы уже будете четко видеть, что именно вам будет передано через определенный промежуток времени.
Например, застройщик построил многоквартирный дом, и предлагает заключить с ним Предварительный договор купли-продажи одной из квартир в этом, уже построенном, доме. Как правило, местные администрации заключают с застройщиками весьма жесткие по своим условиям Инвестиционные контракты, смысл которых в том, что застройщик берет на себя обязательство не просто построить ряд жилых домов в данном конкретном районе, но также берет на себя обязательства построить подъездные дороги, проложить коммуникации к этим домам, построить социальную инфраструктуру (детские сады, школы, кинотеатры, торговые комплексы и т.д.) в непосредственной близости от этих многоквартирных домов. До тех пор, пока застройщик не построит все перечисленные в Инвестиционном контракте объекты, местная администрация не выдает ему Постановление о вводе построенных им жилых домов в эксплуатацию. Таким образом, при подписании Предварительного договора купли-продажи квартиры, в указанной ситуации, вы уже будете иметь возможность осмотреть свою будущую квартиру, оценить её качество и месторасположение дома, а также увидеть, сколько ещё объектов в этом районе застройщик должен построить, чтобы получить от местной администрации Постановление о вводе дома в эксплуатацию. То есть в этом случае Предварительный договор служит гарантией того, что после получения необходимой разрешительной документации, застройщик продаст вам именно эту квартиру и именно по той цене, которая была зафиксирована в тексте Предварительного договора.

Специалист Юридической фирмы «КМ Консалтинг» Егоров К.М.