Возможно ли и как приобрести земельный участок у администрации по кадастровой стоимости? Процедура, особенности и цена выкупа земли из аренды в собственность.

Если на участке несколько построек, принадлежащих разным собственникам, то он может быть оформлен в . Для получения права собственности через выкуп собственник здания или все собственники должны все вместе обратиться в администрацию.

Обычно земельного участка привязана к кадастровой оценке. Так, при условии строительства на участке под ИЖС или ЛПХ жилого дома в течение трех лет, землю можно будет выкупить за 3% от кадастровой стоимости.

Нет похожих статей.

Исходя из существующей на сегодняшний день практики, приходится констатировать тот факт, что в большинстве случаев цена выкупа того или иного участка при приватизации земли назначается в судебных инстанциях, где, определяя цену выкупа, рассматриваются несколько вопросов, а именно:

1) Что делать физическому или юридическому лицу, если оно не согласно с ценой выкупа земельного участка, предложенной уполномоченным органом при платной приватизации земли?

Во-первых, следует помнить, что определение цены выкупа участка земли регулируется «Земельным Кодексом Российской Федерации». Ст. 422 «Гражданского Кодекса РФ» указывает на необходимость полного соответствия договора действующему законодательству. Отсюда следует, что проект договора купли-продажи земельного участкаможет быть признан ничтожным именно в части определения цены выкупа, если уполномоченный орган предложил цену, не соответствующую расценкам, установленным законодательством при платной приватизации земли. В этом случае, предложенный вышеупомянутым органом вариант договора может быть подписан заявителем. Кроме того, может быть оплачена и указанная стоимость участка земли, а также зарегистрирован на него переход права собственности. После чего стоит обратиться в судебные инстанции с исковым заявлением о том, чтобы признать подписанный договор купли-продажи в части определения цены выкупа надела земли недействительным и обязать уполномоченный орган вернуть переплаченную сумму.

Ст. 36 «Земельного Кодекса РФ» обязывает уполномоченный орган заключать договора купли-продажи наделов земли с собственниками располагающихся на них объектов недвижимости. «Гражданский Кодекс Российской Федерации» регламентирует порядок заключения договоров, обязательных для одной из сторон, статьей 445. Так, п. 2 этой статьи разъясняет право лица, подавшего заявление о выкупе участка земли, адресовать лицу, направившему договор, так называемый протокол разногласий в части определения цены выкупаемого земельного участка к проекту договора, созданного уполномоченным органом, обязанным заключить подобный договор. У уполномоченного органа есть тридцать дней на рассмотрение поступившего от лица, выкупающего участок земли, протокола разногласий. В случае получения от уполномоченного органа отказа подписать протокол разногласий, или в случае нежелания рассмотрения этого протокола, спор о цене выкупа будет рассматриваться судебными инстанциями. Иначе говоря, подписанный договор купли-продажиземельного участка признается действительным. Суд только выносит решение об определении конкретной цены выкупа земельного надела.

2) Могут ли применяться льготные ставки, установленные государством для выкупа земельных наделов, на которых имеются приватизированные объекты недвижимости, в тех случаях, когда вышеуказанные объекты были переданы третьим лицам?

В этом случае закон находится на стороне собственников объектов недвижимости, то есть, в данном случае, на стороне третьих лиц, которым были переданы эти объекты недвижимости. Льготная ставка приватизации земли, составляющая двадцать процентов от кадастровой стоимости для столицы и для Санкт-Петербурга, а также составляющая два с половиной процента для прочих российских регионов, должна быть применена и тогда, когда заявление о выкупе (приватизации) земельного участка поступает от лица, не являющегося первичным собственником имеющейся на данном участке недвижимости, а ставшего правообладателем на нее в результате иных, предусмотренных законом сделок. Тем не менее, должно быть соблюдено условие приобретения прав первичным собственником на эти объекты недвижимости, в результате их приватизации.

3) Какую кадастровую стоимость участка земли (если она изменялась) следует учитывать, определяя цену выкупа: либо действовавшую на момент обращения лица в уполномоченные органы с заявлением о выкупе, либо действовавшую на тот момент, когда договор был заключен (также и через суд)?

На основании ст. 422 «Гражданского Кодекса РФ» во время осуществления расчетов цены выкупа земельного участка, кадастровая стоимость его, которая действовала в тот момент, когда заявителю уполномоченным органом был направлен проект договора купли-продажи, берется в том случае, если уполномоченный орган не затягивал с процедурой выкупа, и, соответственно, договор был заключен в определенные действующим законодательством сроки.

Если же заявителю было необоснованно отказано в подписании договора купли-продажи, или же уполномоченный орган уклонился от подписания такого договора, то в этом случае применяется кадастровая стоимость, действовавшая в то время, когда уполномоченным органом должно было быть принято решение о выкупе нужного участка земли. П. 6 ст. 36 «Земельного Кодекса РФ» устанавливает тридцатидневный срок на принятие такого решения, с момента регистрации заявления собственника недвижимости в уполномоченном органе. В этом случае при расчете цены будет применена кадастровая стоимость участка, которая действовала на тот момент, когда указанный срок истекал.

В Департаменте земельных ресурсов г. Москвы было зарегистрировано заявление «Организации» о приобретении в собственность участка земли. Спустя четыре месяца со дня регистрации заявления, «Организацией» в уполномоченный орган был направлен проект договора купли-продажи. Спустя тридцать дней в суд поступило исковое заявление от «Организации» о понуждении Департамента земельных ресурсов к заключению договора купли-продажи земельного участка.

В судебном процессе представитель департамента возражал против удовлетворения иска, исходя из неверных, на его взгляд, расчетов стоимости участка земли, мотивируя это изменением кадастровой стоимости надела за то время, когда заявление от «Организации» поступило в Департамент и до регистрации искового заявления в суде, более чем на тридцать процентов в сторону ее увеличения. Представителем Департамента было предложено применить цену, которая действовала на момент принятия судебного решения.

Требования «Организации» были удовлетворены Арбитражным судом г. Москвы в полном объеме. В судебном процессе было доказано и подтверждено материалами дела имевшее место неправомерное бездействие со стороны Департамента. Именно поэтому цена выкупа земельного участка была определена на основании кадастровой стоимости, действовавшей на момент истечения срока принятия Департаментом решения о выкупе земельного участка.

Выкуп земельного участка выгоден Вам, если:

• - Вам необходимо легализовать самострой (причем легализация самостроя через выкуп земли является единственным законным способом решения проблемы)
• - арендуемый Вами земельный участок большой, его можно разделить на 2 участка и продать часть земельного участка
• - Вы планируете построить дополнительное здание, сделать надстройку или пристройку, и сомневаетесь в получении согласия правительства Москвы на такую постройку.

Закон № 48 г. Москвы « О землепользовании в городе Москве» позволяет выкупить в собственность расположенные в г. Москве земельные участки по льготной цене - 20 % от кадастровой стоимости участков. Такая льготная цена установлена до лета 2012 года.

Выкупить в собственность земельные участки по такой льготной цене имеют право собственники строений:

• - ранее отчужденных из государственной или муниципальной собственности,
• - ранее отчужденных из государственной или муниципальной собственности, и впоследствии проданных на вторичном рынке недвижимости (т.е. если существующий собственник здания не являлся его первичным покупателем)
• - вступившие до октября 2001 года в права собственности на здания.

В иных случаях выкуп земли тоже возможен, однако обойдется дороже.

Следует учесть, что договором купли- продажи будет установлен разрешенный вид использования участка идентично указанному в действующем договоре аренды (например, имеющаяся в договоре аренды фраза «земельный участок предоставляется для эксплуатации здания под административные цели» будет также в договоре купли-продажи).

Также, договором будет установлен запрет на строительство, реконструкцию зданий, строений, сооружений на земельном участке. Однако такого запрета бояться не стоит, даже если Вы выкупаете землю в целью легализации самостроя, строительства или реконструкции здания, так как:

• -запрет на строительство, реконструкцию не распространяется на объекты, реконструкция которых не приводит к изменению вида разрешенного использования земельного участка, установленного договором купли-продажи. (т.е. если самострой, реконструкция, строительство не влекут изменение разрешенного вида использования участка, то установленный договором запрет вообще не является препятствием- т.к. он снимается подачей в уведомительном порядке заявления правительству Москвы; запрет снимут автоматически и без взымания платы);
• - запрет важен только, если самострой (реконструкция, строительство) влекут изменение вида разрешенного использования здания, что сразу влечет изменение вида разрешенного использования земельного участка (например, промышленное здание реконструкцией превращается в бизнес-центр или торговый центр). Однако и такой запрет можно снять на платной основе (с доплатой в бюджет 80 % от кадастровой цены).

О кадастровой стоимости участков в Москве, и цене их выкупа.
Кадастровая стоимость земель, расположенных за пределами третьего транспортного кольца, составляет ориентировочно 12 700 руб за кв.м. Выкупаются такие земли ориентировочно из расчета 2 540 руб за 1 кв м земли (20 % от кадастровой цены).

Для выкупа земельного участка в составе комплекта документов необходимо предоставить кадастровый паспорт участка, в котором указаны координаты здания. Но здания Москвы часто не зафиксированы в кадастровых паспортах участков, поэтому часто приходится повторно проводить межевание, и ставить результаты межевания на кадастровый учет. Однако только постановка на кадастровый учет требует времени - не менее 45 дней. Поэтому желающим выкупить землю по льготной цене мы рекомендуем торопиться с принятием решения.

Оказываем помощь в:

• выкупе земельных участков в собственность (на кадастровый учет здания и участки ставим сами)
• легализации сомостроя
• расчете возможности постройки дополнительного здания на выкупаемой части участка, подлежащей дальнейшей продаже.

Ориентировочная стоимость услуг по выкупу земельного участка: 180 000 рублей
(цена включает: проведение межевания участка с постановкой на учет координат здания, сбор необходимых выписок и справок, организация подписания Распоряжения ДЗР о продаже земельного участка и договора купли-продажи участка, оформление Свидетельства о гос.регистрации права собственности на земельный участок).

Не так давно вопрос, как выкупить землю из аренды в собственность, не поднимался. Это объясняется тем, что ранее государство или муниципальные органы предпочитали передавать земельные участки гражданам только на правах аренды, бессрочного пользования или пожизненного наследуемого владения. Сейчас в приоритете приватизации. Читайте в статье, как осуществляется выкуп земли и какие есть ограничения для этой процедуры.

Для переоформления надела в собственность необходимо соблюдение следующих условий:

• на земле построен и введен в эксплуатацию жилой дом, который является собственностью арендатора (для участков под ЛПХ или ИЖС);
• арендатор построил и зарегистрировал право собственности на дачу, баню, хозпостройку или гараж, если участок находится в пределах населенного пункта;
• если вы являетесь членом СНТ или ДНТ, то до 31.12.2020 года для вас будет действовать упрощенный порядок переоформления.

ГК РФ гласит о возможности выкупа надела после окончания срока аренды, если это предусмотрено в договоре. Кроме того, договором может быть предусмотрена возможность приобретения объекта в собственность, не дожидаясь окончания действия арендных отношений, если арендатор погасит выкупную цену в полном объеме.

Уважаемые читатели! Мы рассказываем о стандартных методах решения юридических проблем, но ваш случай может быть особенным. Мы поможем найти решение именно Вашей проблемы бесплатно - попросту позвоните к нашему юристконсульту по телефонам:

Это быстро и бесплатно ! Вы также можете быстро получить ответ через форму консультанта на сайте.

Если на участке есть сооружение, принадлежащее арендатору, он вправе выкупить надел в любое время. Стоит также отметить, что в этом случае он будет иметь приоритетное право покупки, если земля под постройкой государственная или муниципальная.

Как выкупить участок из аренды – пошаговая инструкция

Процесс приобретения земельного участка весьма длительный. Потребуется оформить все недостающие документы, определить точные границы надела и посетить ряд учреждений. Далее приведем поэтапный алгоритм действий.

Этап 1. Межевание

Если процедура межевания не была проведена ранее, потребуется ее провести. Для этого необходимо обратиться в геодезическую компанию или Росреестр. Список кадастровых инженеров, которые вправе заниматься такой деятельностью, приведен на официальном сайте Росреестра.

Однако межевания через Росреестр можно ждать годами, поэтому рекомендуется воспользоваться услугами геодезической компании. Стоимость услуг от 10 000 рублей в зависимости от региона, площади участка и срочности.

Границы устанавливаются так:

• подготовка межевых работ, оформление договора, определение стоимости;
• выезд кадастрового инженера для оформления проекта и проведения межевых работ;
• уведомление соседей;
• установка межевых знаков на границах с координатами;
• определение площади участка;
• составление межевого плана;
• подписание акта межевания.

В завершение работ арендатор получит межевое дело на бумаге и в электронной форме.

Этап 2. Постановка на кадастровый учет

С межевым делом следует обратиться в Росреестр или МФЦ для постановки участка на кадастровый учет. Чтобы не тратить время на очередь, можно записаться на прием к специалисту заранее по телефону или через портал Госуслуги.

Нужно подготовить следующие документы:

• общегражданский паспорт;
• нотариальная доверенность, если действует доверенное лицо;
• межевой план;
• квитанция, подтверждающая выплату госпошлины.

В учреждении потребуется написать заявление. Если все документы будут в порядке, вам выдадут расписку с указанием даты, в которую необходимо прийти за готовыми бумагами. Как правило, срок составляет до 14 дней. После проверки всех данных участку будет присвоен кадастровый номер.

Этап 3. Получение постановления главы администрации

Чтобы получить постановление главы муниципального образования, необходимо записаться на прием и подготовить следующий пакет документации:

• заявление о передачи участка в частную собственность;
• кадастровый паспорт;
• копию квитанции, подтверждающую выплату всех необходимых площадей.

После получения постановления необходимо заплатить сумму выкупа и оформить договор купли-продажи.

Цена выкупа для городских поселений составит около 15-20 % от кадастровой стоимости. Для сел и поселков цена ниже – 3-5 % от стоимости участка по данным кадастра.

Этап 4. Регистрация права собственности

Регистрация осуществляется в Росреестре или МФЦ. Потребуются следующие документы:

• заявление;
• кадастровый паспорт;
• постановление главы муниципалитета;
• квитанция об оплате госпошлины в размере 2000 рублей.

Возможно, сотрудник учреждения потребует и иные бумаги. Срок регистрации займет 5-7 дней. По итогам вам будет выдана выписка из ЕГРН, которая с 2017 года является подтверждением права собственности.

Льготные условия выкупа земли из аренды

Упрощенная процедура действует для собственников жилых домов на участках под ИЖС или ЛПХ. Алгоритм будет следующим:

1. Оформление дома в собственность.
2. Подача заявления в муниципалитет о выкупе надела.
3. Оплатить сумму выкупа и оформить договор купли-продажи.

Выкуп земли будет происходить без проведения торгов. Это объясняется тем, что вы, как собственник жилого дома на арендованной земле обладаете приоритетным правом покупки. После приобретения необходимо также подать документацию в Росреестр для регистрации.

Когда выкуп арендованной земли невозможен?

В некоторых случаях арендатору могут отказать в приобретении земли. Заявитель вправе обратиться в суд для обжалования решения.

Для отказа должны быть веские основания. Отказать могут по следующим причинам:

1. Участок изъят из оборота.
2. Оборот земли ограничен.
3. Надел находится в резерве для нужд государства.
4. Пакет документов не соответствует требованиям действующего законодательства.
5. Участок находится в зоне отчуждения.
6. Земля предназначена для нужд Министерства Оборота.

Это основные причины, по которым заявителю могут не разрешить осуществить выкуп участка. При вынесении отказа всегда требуйте обоснования.

Если у вас возникли сложности, связанные с выкупом арендованного земельного участка, обращайтесь к юристу за консультацией. Правовую поддержку окажут юристы на нашем сайте. Напишите свой вопрос в специальном поле, и эксперт проконсультирует вас бесплатно.

Особенно важно отстаивать свои права в случае необоснованного отказа в выкупе. Обязательно обращайтесь в суд, чтобы обжаловать такое решение муниципальных органов.