Договор аренды нежилого помещения: образец и советы по составлению. Составляем договор аренды нежилого помещения образец Как правильно оформить договор аренды нежилого помещения

Из опыта судебной практики следует, что некорректное составление договора аренды нежилого помещения в итоге приводит к спорам и судебным разбирательствам.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно !

Договор аренды нежилого помещения представляет собой сделку, в результате которой помещение передается арендатору за определенную плату. Доходы, полученные с используемого помещения, становятся собственностью арендатора. Этот документ составляют по установленному стандарту.

Без определенных юридических знаний адекватно оценить корректность составленных образцов сложно. Облегчить задачу поможет ряд советов, воспользовавшись которыми, возможно составить представление о правильном варианте договора аренды нежилого помещения.

• Дата публикации. Учитывая постоянно происходящие изменения в законодательстве, следует обращать внимание на новые версии документа, в которых содержатся актуальные нормы закона.
• Избыточность пунктов – не лучший показатель. Составители документов, пытаясь сделать их более презентабельными, добавляют пункты, и без того прописанные в законе. По умолчанию понятно, что детально уточнять определение форс-мажорных обстоятельств было бы излишним. Условия любого договора не считаются нарушенными при возникновении обстоятельств, не зависящих от человека (например, стихийных бедствий). Более уместной можно считать ссылку на статью 401, ч.3 ГК РФ.
• Четкое разграничение прав и обязанностей заключающих договор сторон – важный момент в документе. Бланки также должны обязательно содержать указание на ответственность обеих сторон, возлагаемую на них в случае нарушений пунктов договора. Такое упущение глобально не повлияет на заключение сделки, но необозначенная ответственность чревата взысканием с контрагента неустойки лишь в объеме, предписанном законом. Неуплата средств другой стороной в этом случае карается погашением процентов по учетной ставке Центрального банка (ГК РФ ст.395, ч.1), что составит незначительную сумму. Помимо этого возможными будут лишь взыскания реальных убытков при наличии таковых.

Разобраться в нюансах договора аренды нежилого помещения не так уж сложно. Грамотному человеку под силу составление данного документа и сдача в аренду нежилого помещения при условии наличия соответствующего бланка и образца договора. Если же уверенности в этом нет, юридическая консультация и заказ на составление документа с учетом всех моментов сделки будут необходимы.

Нужна ли государственная регистрация договора аренды нежилого помещения?

Наравне с большинством сделок по вопросам недвижимости, подлежащих обязательной регистрации в органах госреестра, договор аренды нежилого помещения также проходит эту процедуру, если он заключен на срок больше 1 года. Госреестр должен отражать факт обременения правами арендатора сдаваемого в аренду нежилого помещения.

При нежелании регистрировать сделку возможен вариант заключения договора сроком на 11 месяцев, который после можно продлить (см. ). Допустимым считают автоматическое продление договора при обоюдном согласии сторон с теми же сроками и условиями, что и раньше. Во избежание возможного риска рекомендуется подписание нового дополнительного соглашения по истечении 11 месяцев.

Создание бизнеса требует уже на старте арендовать помещение. Как и любая сторона бизнес-деятельности, аренда помещения, так же требует грамотного оформления документов, чтобы избежать потери средств.

Тонкости оформления договора аренды нежилого помещения

При оформлении договора аренды нежилого помещения важно соблюсти его форму. Как указано в ГК РФ, для таких договоров характерна простая письменная форма.

Кроме того, в обязательном порядке в документе должны быть прописаны существенные условия, такие как:

Дополнительно соглашение стоит подвергнуть нотариальной регистрации. Это поможет зафиксировать его подлинность.

Стоит учитывать, что такой договор заключается на срок от трех лет . Начало срока действия договора совпадает с моментом подписания акта приема-передачи имущества. Если в договоре не будет указан срок, то он будет считаться таким, что заключен на неопределенный период. Кроме того, документ будет считаться бессрочным и в том случае если по окончании срока действия договора стороны не заявили о своем желании его расторгнуть.

Важно! Обязательным условием для договоров такого типа читается фиксирование суммы арендной платы. Если в документе не будет предусмотрено это условие, то он будет считаться недействительным.

Расчет с собственником допускается как в денежной форме, так и в форме другого имущества, товаров или услуг. Однако, это возможно только по предварительной договоренности с арендодателем. Ставка арендной платы может меняться, но не чаще чем один раз в год. В ряде случаев закон предоставляет возможность заемщику требовать пересмотра условий арендной платы. Так, это возможно если эксплуатационные характеристики имущества, за которые несет ответственность владелец, значительно ухудшились.

Важной особенностью договора является обязательное наличие условий о распределении издержек на содержание недвижимости. Как правило, текущий ремонт выполняется за счет съемщика.

Кроме того, арендатор оплачивает и такие расходы, как:

1. Вывоз ТБО.
2. Коммунальные услуги.
3. Обеспечение охраны здания.
4. Затраты на телефон, интернет.

Совет . Все расходы важно детализировать как можно тщательнее для того, чтобы избежать претензий со стороны арендодателей.

Дополнительно в договоре прописываются условия его расторжения и форс-мажорные обстоятельства. Чаще всего, при наступлении зафиксированных форс-мажорных обстоятельств арендатор имеет право в определенный срок не вносить арендную плату.

Также по желанию сторон в документ вносятся дополнительные условия. Важнейшим и наиболее распространенным из них является вопрос субаренды. По согласованию с владельцем, съемщик может сдать часть помещения в субаренду, однако, при этом стоит обязательно учитывать, что срок субаренды не должен превышать срока действия основного договора и противоречить его условиям.

Акт приема передачи имущества при заключении договора аренды

После подписания договора аренды нежилого помещения для его фактического перехода необходимо составить . Этот документ составляется в двух экземплярах и подписывается с двух сторон .

Перед составлением акта проводят осмотр помещения и установление его фактического состояния.

При обнаружении недостатков арендатор в праве требовать:

• Их безвозмездное устранение.
• Снижение арендной ставки.
• Удержание расходов, понесенных на их устранение.
• Досрочное расторжение договора.

Аренда помещения под мини-отель – дело довольно серьезное, ведь от правильности выбора объекта и соблюдения всех формальностей напрямую зависят успех и безопасность бизнеса. Для того чтобы максимально обезопасить свой проект стоит тщательно изучить требования, предъявляющиеся к помещению, и договор аренды и предусмотреть в нем все возможные как благоприятные, так и неблагоприятные обстоятельства. Такие меры помогут избежать неоправданных претензий и финансовых рисков.

Видео сюжет расскажет о «подводных камнях» при оформлении и пользовании коммерческой недвижимости

Здравствуйте, друзья!

Как составить договор аренды собственности правильно и не допустить ошибок? Сегодня мы рассмотрим ключевые моменты арендных взаимоотношений, благодаря которым должностные лица субъектов хозяйствования смогут отстаивать свои интересы. Пригодится это инструкция и собственникам, т. к. благодаря статье они смогут правильно подготовить необходимые документы.

Договор аренды помещения представляет собой соглашение, составленное в письменном виде.

Участниками договора выступают две стороны, среди которых одна арендует недвижимость, а другая выступает в роли хозяина этой самой собственности.

Недвижимость передается в распоряжение человека за конкретное вознаграждение.

В соответствии с Федеральными законами, к категории недвижимого имущества можно причислить любую собственность, которую нельзя переместить с места на место, не нарушив ее целостность. Это капитальные сооружения, нежилые помещения, предприятия, различного рода строения и земельные участки.

Заводя речь о соглашении по аренде нежилого помещения, можно выделить следующие его виды:

• акт аренды сооружений и зданий;
• соглашение по аренде предприятия;
• сдача помещения в поднаем при наличии разрешения со стороны собственника, иными словами, договор субаренды;
• соглашение об использовании помещения на безвозмездной основе.

Какой вариант самый распространенный? Это первая разновидность сделок. Надо принимать действующее законодательство во внимание, составляя такого рода соглашения.

Правовые отношения такого типа регламентируются постановлениями и определениями, предусмотренными Антимонопольной службой, арбитражным судом, нормативными актами.

Если стороны не могут договориться, обращаются к указанным нормам.

Какие условия наиболее важные

В договоре, касающемся аренды помещения, обязательно должны быть прописаны субъекты сделки и объект, рассматривающийся этим соглашением. Также указывается арендная плата. Но ничто не мешает сторонам договора обозначить любые другие аспекты, имеющие значение. В частности, это обязательства по поддержанию помещения в рабочем состоянии, соблюдение сроков действия сделки.

Необходимо понимать следующие ключевые понятия:

• субъекты правовых отношений. Регулируются статьей 606 Гражданского кодекса. Обозначается информация о сторонах, присутствующих в соглашении. В частности, прописываются полные реквизиты этих сторон. При наличии посредников, их данные также заносятся в документы.
• объекты соглашения , в соответствии с пунктом 3 статьи 607 Гражданского кодекса. Здесь указывается недвижимость, передающаяся в аренду, а также сведения для максимально точной ее идентификации, то есть месторасположение, площадь помещений, вместе с указанием кадастрового паспорта объекта;
• плата за аренду . Согласно пункту 1 статьи 654 Гражданского кодекса России, обязательно указывается сумма вознаграждения, передаваемая арендодателю.

Каждый участник сделки получает копию соглашения. На документе должны стоять подписи всех участников. В российском праве закреплены соответствующие требования.

В случае появления спорных ситуаций, их разрешают в стенах суда.

Ежели указанные пункты условий не соблюдены, договор можно признать недействительным. Соответственно, могут пострадать интересы как арендатора, так и арендодателя.

В частности, хозяин помещения может попросить в любую минуту освободить площадь. Но если арендатор не выполнил свои требования, в этом случае у арендодателя отсутствует возможность взыскать неустойку. Обычно описание предмета договора вызывает больше всего сложностей.

При оформлении договора надо учитывать прочие важные нюансы:

• согласно пункту 2 статьи 610 Гражданского кодекса, в договоре должен быть указан срок аренды собственности . Не существует определенных периодов, на которое имущество может быть передано в распоряжение другому лицу. Всё зависит от индивидуальных пожеланий сторон;
• в соглашении прописываются взаимные обязанности сторон. Человек, арендующий помещение, должен, в случае необходимости, проводить капитальный и текущий ремонт;
• объект недвижимости должен находиться под охраной . Его необходимо застраховать. Коммерческие предприятия используются обычно не только для ведения торговли, но и для размещения товаров и оборудования. Вот почему соблюдение данного пункта является обязательным;
• порядок, в соответствии с которым могут быть урегулированы конфликты сторон . Разногласия могут быть урегулированы в досудебном порядке, за счет чего удастся избежать долгосрочных изматывающих разбирательств.

Следует указать и особые условия, к которым относятся любого рода форс-мажоры. Допустим, это могут быть изменения в действующем законодательстве, существенное повреждение имущества, при котором дальнейшее соблюдение взаимных обязательств невозможно.

Когда считается недействительным

Помимо перечисленных выше особенностей, есть еще кое-какие нюансы:

• заключение договора в письменной форме . По закону должен присутствовать единый документ, подготовленный в нескольких копиях и подписанный участниками сделки;
• документ не имеет госрегистрации . Распространяется на соглашения, оформленные на год и более. Регистрируются они в территориальном отделе Федеральной службы госрегистрации.

Остановлюсь на вопросе о государственной регистрации. Если вы, допустим, оформили договор 1 января 2017 года и срок его окончания приходится на 31 декабря 2017 года, считается по закону, что он подписан на год. Соответственно, его тоже надо зарегистрировать. Правило действует на любые аналогичные временные интервалы.

Если вы оформили соглашение на 11 месяцев, после чего решили продлить правовые отношения, регистрировать его не надо. Если вы зарегистрированы, как юридическое лицо, с вас потребуют пошлину в размере 15 т. р. Аналогичный платеж составляет для физических лиц 1 т. р. Кажется, что наиболее выгодным вариантом является оформление договора на 11 месяцев. Договор, заключенный на один год, начинает работать с того момента, когда его вносят в Росреестр.

Чтобы зарегистрировать договор об аренде, требуется пакет документов:

• заполненная по образцу заявка;
• договор аренды, составленный в трех экземплярах. Одна копия остается в Росреестре, остальные направляются сторонам сделки;
• техпаспорт объекта, сдаваемого в аренду, в котором указывается площадь помещений;
• свидетельство о полномочиях обеих сторон договора, документы, подтверждающие правовой статус их взаимоотношений;
• справка об оплате пошлины.

Перед тем, как составить соглашение и поставить на нем свою подпись, необходимо добавить к основному пакету следующие документы:

• подтверждение регистрации в качестве индивидуального предпринимателя и юридического лица;
• юридическим лицам потребуется предоставить устав организации с подписью нотариуса;
• документально подтвержденное согласие хозяина объекта на передачу его в аренду;
• подтверждение права собственности человека на объект, сданный в аренду, предоставляющий возможность его идентификации.

Договор аренды: структура

За счёт заполнения договора аренды по конкретной схеме удается сделать документ последовательным и логичным.

Каждый последующий пункт вытекает из предыдущего. Если не соблюдать указанный алгоритм, соглашение может быть признано ничтожным.

Что содержится в вводной части? Тут можно видеть наименование договора, место, где была заключена сделка и соответствующую дату. Перечисляется информация о сторонах правовых отношений. Сюда можно отнести организации, деятельность которых регулируется посредством специального устава, а также физических лиц, работающих по доверенности.

Что выступает предметом соглашения?

Здесь следует обозначить важные детали:

• классификация помещения , т. е. к какой категории оно причисляется: жилое, либо часть нежилого, предназначение, то есть торговое, производственное, складское;
• инвентаризационный номер , указывающийся в техпаспорте;
• точное месторасположение , этажность, расположение на конкретном этаже;
• площадь , занимаемая объектом.

Как подтверждаются взаимные обязанности сторон

Основания для признания действительными субъектов сделки указываются отдельной графой. У лица, арендующего помещение, это свидетельство о госрегистрации объекта недвижимости, указание органа, выдавшего документ и номера.

Что наблюдается в случае с арендатором:

• если он является физическим лицом - паспорт и любые аналогичные документы, подтверждающие личность;
• у бизнесмена - выписка, полученная в ЕГРИП;
• для юридического лица - доверенность (копия), протокол заключения учредительного собрания о присвоении должности (копия).

Плата за аренду помещения, порядок внесения

Ключевым вопросом, нуждающимся в доработке, является арендная плата.

Ее исчисление возможно таким образом:

• за единицу площади . При подсчете цены ориентироваться надо на размер помещений, сдаваемых в аренду;
• за объект аренды . Указывается целостная стоимость, неразбиваемая на отдельные компоненты;
• за единицу площади помещений, как вспомогательных, так и основных. Такой подход позволяет подсчитать стоимость аренды выставочных, торговых залов, подсобных помещений.

Методы передачи денег за аренду:

• единовременная. Передается обычно в начале аренды;
• периодическая. Деньги могут быть переданы один раз в неделю, месяц или квартал.

Прочие формы арендной платы также возможны. В частности, это выполнение определенных работ для арендодателя или предоставления ему различных услуг. Также в качестве оплаты за помещение может быть проведена реконструкция нежилого помещения.

В договоре прописывается срок передачи оплаты.

Например, вы можете указать, что человек, арендующий у вас помещение, должен предоставить деньги не позднее 10 числа месяца. Способ перечисления также лучше указать заранее. В частности, вы можете запрашивать передачу денег наличными или на свой расчётный счёт. Сумму арендной платы, кстати, нельзя менять чаще одного раза в год. Это закреплено в Гражданском кодексе.

Пересмотр суммы арендной платы возможен в ряде случаев:

• доступность помещения ухудшилась . Причиной тому могут быть ремонтные работы на дорогах, необходимость получения доступа через черный вход;
• возникновение трудностей с транспортными подходами . Если дорога подвергается реконструкции, то добраться до сдаваемого помещения становится сложно. В связи с этим можно закрепить уменьшение размера оплаты;
• видимость объекта снизилась . Это может касаться вывески арендатора, наружной рекламы. Допустим, поблизости строятся новые сооружения, закрывающие объект, сдаваемый в аренду. Этому может способствовать и возведение конструкций различного типа, высадка деревьев.

Взаимные обязанности и права участников

Помимо поддержания в надлежащем состоянии помещения, арендодатель должен предварительно сообщить арендатору, если надумает провести капитальный ремонт. Необходимо указать это, на чьи плечи будет возложена функция по обеспечению энергией предмета договора.

Арендатор не имеет права передавать собственность в пользование третьими лицами, если такая возможность не указана в договоре.

Каким образом аннулируется соглашение и перестает действовать

Для этого необходимо обоюдное согласие сторон. Прекращение действия имеет место, как только истекает срок, указанный в соглашении.

Досрочно это может произойти по следующим причинам:

• снос сооружения в порядке, установленном законом;
• разрушение здания вследствие непредвиденных обстоятельств;
• прекращение деятельности арендодателя или арендатора в качестве юридического лица;
• аннулирование регистрации индивидуального предпринимателя;
• несоблюдение собственных обязательств участниками соглашения.

Когда предмет договора может быть передан или возвращен

В части соглашения этот момент имеет важнейшее значение. Его необходимо обязательно прописать заранее. Обычно указываются обязательства по сдаче и принятию предмета сделки. Документ составляется по количеству копий и прикладывается к основному договору. Как при передаче, так и во время возврата имущества помещения должны находиться в оптимальном санитарно-техническом состоянии.

Ответственность сторон договора:

• арендатор несет ответственность, если позволяет себе противоправные действия касательно чужой собственности;
• если сторона не исполняет свои обязательства, указывается порядок возмещения убытков;
• если характеристики имущества ухудшились вследствие действия арендатора или подчинённых ему третьих лиц, также предусмотрено определённая ответственность.

Еще несколько важных условий

Здесь можно указать пункты, не обозначенные четко в законе. Стороны соглашения считают их важными? Тогда им разрешается прописывать эти нюансы. Допустим, можно договориться с арендодателем и установить пожарно-охранную сигнализацию.

Подписи и реквизиты

Сведения, позволяющие идентифицировать личность арендатора и арендодателя, обязательно указываются в договоре. Их получают из паспортов, свидетельств о регистрации ИП или юрлица. Удостоверение подписи печатью нужно для любых организаций. Аналогичное право есть и у индивидуальных предпринимателей.

Приложения

Приложениями являются: акт приема-передачи, любого рода дополнительные документы и соглашения имеющие неразрывную связь с основным договором. Вот почему их необходимо передать в Росреестр и сохранить у всех участников сделки.

В случае возникновения споров можно ссылаться на них и ориентироваться при рассмотрении претензий.

Продлевать или прекращать договор

Если одна из сторон захочет завершить работу, следует провести соответствующую процедуру. Если период действия не указан, то возможно прекращение правовых отношений в одностороннем порядке. В этом случае арендодатель или арендатор должны сообщить контрагенту о своих намерениях. Сделать это необходимо не позже, чем за 3 месяца до предположительной даты выхода из договора.

Касательно срочных договоров указывается целый ряд особенностей. Если вы заключили договор меньше, чем на один год, и после окончания этого срока ни арендатор, ни арендодатель не захотели прекращать сотрудничество, соглашение пролонгируется автоматически на неопределенный период времени. Регистрировать его в специальных ведомствах не требуется. Этот момент лучше заранее указывать в тексте договора.

Подводим итоги

Любые официальные документы требуют знания особенностей оформления и ответственного подхода в заполнении.

Любая ошибка может привести к серьезным проблемам, поэтому соблюдайте все важные аспекты.

Кажется, что составление договора аренды помещения - процедура сложная и непонятная, но для освоения всех правил требуется не так много времени. Если вы опасаетесь, что допустите ошибки и не справитесь с задачей, можно обратиться к профессионалу. Он разработает для вас договор аренды, в соответствии с законодательными нормами.

1) Закон.

2) Срок аренды. неопределенный срок

3) Арендная плата.

4) Ремонт и реконструкция.

5) Оформление договора. Образец договора аренды )

Полезные советы при заключении договора аренды помещения.

Зачастую, в целях экономии средств бизнесмены предпочитают снять помещение или офис в аренду, чем приобретать и тем более строить новый объект. И вот, подходящее помещение найдено, согласованы все условия с собственником помещения. Теперь остается одно — оформить документы по аренде помещения.

Задача предпринимателя состоит в правильном и грамотном составлении всей документации. Особенно это актуально для небольших фирм в сфере малого бизнеса, где в большинстве случаев основными расходами является аренда помещения. Зачастую, из-за отсутствия у предпринимателя опыта в заключение подобных договоров, договор аренды помещения заключается на несовсем выгодных условиях.

Основные вопросы, которые возникают при заключении данного договора являются: — Как правильно составить договор? — Какие документы следует приложить к договору аренды? — Какие права и обязанности имеет арендодатель и арендатор? — Какую ответственность несет каждая из сторон, и т.д.

В данной статье предлагается рассмотреть самые важные детали, которые следует учитывать при составлении договора аренды.

1) Закон. Перед заключением договора советуем ознакомится с главой 34 Гражданского кодекса РФ, которая содержит основные положения арендных отношений в РФ. Также перед заключением договора следует проверить:

• право собственности на помещение;
• целевое назначение использования помещения;
• не находится ли помещение под арестом, в залоге или в аренде у третьих лиц;
• имеется ли решение о вводе помещения в эксплуатацию после строительства или реконструкции.

2) Срок аренды. Одним из важных составляющих договора является срок аренды. Следует учесть, что при заключении договора на длительное время - более одного года, договор аренды подлежит регистрации в Едином государственном реестре прав. Такая процедура требует дополнительных затрат времени и денег. Существует несколько возможных путей обхода регистрации договора в едином реестре: — Заключение договора аренды на срок до 1 года . По истечению срока договора составляется новый договор и ни одна структура к вам не придерется. Однако у такого способа есть свой недостаток: арендодатель может не заключить с вами новый договор, например, если найдет другого более выгодного арендатора и у вас не будет ни каких прав препятствовать данному действию (ст. 621 ГК). — Заключение договора на неопределенный срок . Этот вариант также избавляет вас от необходимости регистрации договора, так как не указан период действия договора. Этот вариант так же имеет свой недостаток — любая из сторон может расторгнуть договор аренды по своему желанию известив об этом другую сторону за три месяца до расторжения договора. — Заключение договора «до события» , например до проведения реконструкции помещения. То есть стороны договора сами определяют до наступления какого события будет действовать договор. В таком случае арендодатель должен четко указать с наступлением какого события договор будет расторгнут. Расторжение договора со стороны арендодателя по другим причинам будет не правомерно.

3) Арендная плата. Важным условием договора является арендная плата. В договоре обязательно должен быть указан размер арендной платы, иначе сделку можно считать не действительной. По договору аренды не предусмотрено бесплатное пользование чужим имуществом, для этого случая существует другой тип договоров - договор безвозмездного пользования. Способ арендной платы определяется арендодателем. На свое усмотрение он может выбрать несколько законных способов арендных платежей. Это может быть фиксированная сумма, погашение арендной платы в счет ремонта, за пользование услугами арендатора т.д. Менять условия и механизм оплаты аренды можно не чаще одного раза в год, если иное не предусмотрено договором аренды (ст. 614 ГК). С другой стороны арендатор может потребовать снижения стоимости арендной платы, например из-за ухудшения состояния помещения или имущества. При заключении договора аренды следует указать в договоре условия оплаты коммунальных платежей, уборку помещения, охрану, услуги связи и т.д. Зачастую арендодатель уже после заключения договора пытается навязать арендатору дополнительные платежи. Чтобы этого не произошло - решайте вопрос заранее, в договорной форме.

Оплата аренды обычно производится ежемесячно как в наличной так и в безналичной форме. При уплате аренды наличным платежом обязательной требуйте от арендодателя письменного подтверждения уплаты аренды. Не своевременная оплата арендных платежей (более 2-х раз подряд) может быть основанием досрочного расторжения договора аренды (ст. 619 ГК).

4) Ремонт и реконструкция. Арендатор по согласованию с арендодателем может производить улучшения арендованного помещения. В договоре следует прописать кто из сторон обязан осуществлять ремонт и за чей счет. Если ремонт будет осуществляться силами арендатора, то стоимость ремонта желательно включить в счет арендной платы. По умолчанию капитальный ремонт помещения осуществляет арендодатель. А вот поддержка объекта аренды в нормальном состоянии — обязанность арендатора.

5) Оформление договора. Все ключевые условия аренды помещения должны быть прописаны на «бумаге», то есть в договоре и ни каких устных договоренностей. Договор обязательно заключается в письменном виде минимум в двух экземплярах, по одному для арендодателя и арендатора. (Образец договора аренды )

Не соблюдение законной формы составления договора может означать его не действительность. При передаче объекта аренды оформляется акт приемки-передачи по форме ОС-1. В акте приема-передачи указывается все то, что принимается в аренду вместе с помещением, то есть перечень оборудования, счетчики, мебель, столы, стулья и т.д. Это делается для того, чтобы в будущем избежать конфликтов при сдаче объекта аренды обратно. В момент возврата арендованного имущества составляется акт выбытия по форме ОС-4.

В договоре будущий арендатор и владелец недвижимости (или его представитель) фиксируют условия, на которых недвижимое имущество будет передано контрагенту (стоимость, иногда - сроки). Договор аренды нежилого помещения, независимо от того, кто и у кого арендует, имеет примерно одинаковые формат и структуру. Исключение - случаи, когда арендуется муниципальное нежилое помещение (или государственное): для физических лиц аренда малодоступна, поскольку проводится в формате аукциона, с внесением залога.

Законодательство: правила аренды в целом (и нежилых помещений - в частности) регулируют статьи 650-655 главы 34 Гражданского кодекса РФ.

Правила составления договора аренды

Как и любой другой, договор аренды недвижимости (нежилого помещения) должен включать в себя пункты:

• реквизиты сторон;
• предмет договора - описание помещения;
• стоимость.

Сроки аренды в договоре указывать не обязательно - в этом случае предполагается, что договор будет бессрочным.

Не менее важными, чем тело договора, будут приложения к нему. Перечень документов, без которых заключить договор не получится, включает в себя:

• экспликацию с описанием объекта недвижимости, который сдается в аренду;
• правоустанавливающие документы на недвижимое имущество;
• кадастровую выписку (подтверждает, что имущество не имеет обременений).

Важно! Чем подробнее описание объекта - тем лучше: меньше будет взаимных претензий.

Сроки действия договора

Срок, на который заключается арендный договор, может и не быть указан. В ряде случаев это выгодно арендодателю. В законодательстве прописана градация: договор может быть заключен на срок до 1 года (краткосрочный), на срок 1 год (годичный), на срок более 1 года (долгосрочный). В любом случае договор можно пролонгировать по желанию сторон.

Оплата

Форма оплаты никак не регламентируется законом - допускаются и денежные выплаты, и оказание услуг, и даже выплата товарами. Законодательство в этом смысле достаточно либеральное - но лишь до тех пор, пока речь идет об аренде не для ведения бизнеса индивидуальным предпринимателем или юридическим лицом. Доход, который получает арендатор, облагается налогом. Более того, даже договор безвозмездной аренды помещения может привлечь внимание фискальных органов, поскольку экономия на аренде - это доход.

Ошибки составления договора

Перечень типовых ошибок при составлении договоров аренды довольно длинный. Но основными считаются:

• невключение в текст документа пункта об изменении (или неизменности) оплаты;
• в договор вносится неполная информация об объекте недвижимости;
• отсутствие приложений к документу (в том числе - доказывающих право арендодателя распоряжаться объектом);
• договор (долгосрочный) не регистрируется;
• нет пунктов, касающихся ремонта, оплаты коммунальных услуг.

Часто никак не зафиксирована и ответственность по договору аренды нежилого помещения - например, никак не прописаны права и обязанности сторон в случае порчи имущества в помещении.

Юридическая помощь при составлении договоров аренды

«Юридическое агентство Санкт-Петербурга» - это правовая поддержка физических и юридических лиц на этапах составления, заключения, пролонгирования и изменения договора аренды. Специалисты агентства помогут оформить документ в соответствии с законодательством РФ. При необходимости мы подберем выгодную (с точки зрения налогообложения) альтернативу договору аренды.

Мы помогаем разрешить и конфликтные ситуации - составляем претензии по договору аренды нежилого помещения (задолженность, порча имущества), представляем интересы заказчика на досудебном этапе разрешения спора.